¿Qué significa ‘vivienda vacía’? Hasta que no lo sepamos, no arreglaremos el mercado

A pesar de la insistencia de que el mercado crece a un ritmo sostenible, que estamos lejos de la burbuja y que todos los indicadores nos muestran un buen estado de salud general del sector, está claro que existen deficiencias que es necesario corregir. Por ejemplo, la falta de vivienda social y el desajuste entre construcción y demanda que está provocando unas subidas interanuales de los precios de hasta el 10%. Estas crecidas en los precios tienen que ser asumidas por la economía familiar, que ve como los sueldos no acompañan, provocando que la partida económica destinada a vivienda ya ronde el 50% del total. De ahí que muchos agentes reclamen la intervención del estado.

El guante ha sido recogido por la administración, que ya trabajaba en nuevas leyes para solucionar el problema de vivienda. Sin embargo, aunque su diagnóstico es correcto pero sesgado (hay viviendas vacías que no salen al mercado), su enfoque para corregirlo es injusto y coercitivo. Desde el gobierno se están estudiando medidas de castigo para los propietarios de viviendas vacías que no las pongan en el mercado. Sin embargo, el primer problema viene en la misma definición: ¿qué es una vivienda vacía? ¿Cuánto tiempo debe llevar vacía? ¿Qué razones son las que han llevado a que no se haya ocupado? ¿Qué circunstancias eximirían de ese castigo? ¿En qué condiciones deberían estar esas viviendas antes de salir al mercado?

Desde la administración se está tratando el asunto con las Comunidades Autónomas, tratando de ajustar la ley a la realidad del parque de viviendas de cada una de las regiones. Sin embargo, el aval de tribunal constitucional a la ley vasca que permite la expropiación durante dos años de viviendas vacías va en contra de este consenso. Y es que han de ser los partidos los que han de ofrecer seguridad y transparencia, de manera que los propietarios tengan razones para lanzar estas viviendas al mercado.

¿Acabar viviendo en una cueva? En Granada ya está sucediendo

Y no, no es una consecuencia de la crisis. En Granada existen más de 20.000 cuevas excavadas por los moriscos que huían del norte tras la conquista de Granada. En la actualidad hay más de 5.000 que están ocupadas. Y, aunque pueda parecer imposible, las condiciones de vida son más que aceptables. Por ejemplo, dadas sus condiciones, la temperatura media durante todo el año en estas cuevas es de entre 18 y 20 grados, tanto en verano como en invierno. Por eso ahora se ha lanzado un proyecto turístico para mejorar aún más las condiciones de habitabilidad, además de otorgarle todos los equipamientos correspondientes a cualquier barrio de una ciudad normal.

El proyecto quiere convertir estas cuevas en un centro turística, de manera que todo el mundo pueda ver como es la vida en estas cuevas, antes y ahora. Para ello se construirán varias casas de diseño, para lo que se ha contado con más de 20 arquitectos de renombre, que buscaran crear proyectos únicos. Se dotará de varios hoteles, restaurantes especializados en la cocina autóctona, además de centros de ocio y piscina. El proyecto tiene un presupuesto de 5 millones de euros y un tiempo estimado de 3 años de ejecución. El primer paso será asegurar las fachadas, que son las que están más expuestas al desgaste provocado por la erosión.

Los promotores de este proyecto contactaron con los gestores de este sistema de cuevas para proponerles llevar a cabo este proyecto, que busca mejorar su calidad de vida,a demás de mostrar al mundo como viven. Y es que en un momento en que el mercado de la vivienda es complica en muchos puntos de España, la opción de vivir en una cueva se convierte en una posibilidad cada vez más cercana. Sobre todo si se trata de una cueva en Granada.

Los chinos intentaron controlar el alquiler (y fracasaron)

El mercado inmobiliario chino es uno de los más únicos del mundo. Por un lado, es controlado por el gobierno, que se encarga de regularlo y desregularlo según decida. Mientras, por el otro lado, los sectores privados, chinos e internacionales, tienen cada vez más fuerza en China, un país que mezcla el libre mercado con la regulación estatal más estricta. Por eso, cuando el presidente Xi Jinping prometió aumentar el número de viviendas de alquiler para jóvenes, no contaba con que esto iba a suceder.

La iniciativa del gobierno ha producido que miles de inversionistas apuesten por este tipo de viviendas, aumentando dramáticamente los precios y obligando a los jóvenes a mudarse a barrios más asequibles. El alquiler promedio en Beijing subió un 21,16% interanual en agosto, en comparación con el 3,12% del año anterior, según los datos de varias instituciones estatales. Existe en este momento gran frustración con la acción del gobierno, que ha contribuido a encarecer la vida diaria de las grandes ciudades. Grandes empresas y fondos de inversión han llevado a cabo políticas muy agresivas para poder controlar grandes sectores del mercado inmobiliario chino.

Algunos expertos analistas también señalan a la escasez de oferta como causa del aumento de precios. Actualmente hay casi un millón de viviendas vacías en Beijing. A pesar de los esfuerzos del gobierno para que estas salgan al mercado, los propietarios prefieren mantenerlas vacías a la espera de que el valor aumente con el tiempo. En estas situaciones, son las administraciones las que tienen que ofrecer un beneficio a estos propietarios para motivarlos a salir al mercado. Al fin y al cabo, su decisión no deja de ser la más lógica desde el punto de vista de la búsqueda de la rentabilidad, a pesar del efecto a largo plazo que esto tienen en el mercado inmobiliario y en la economía.

 

Invertimos en vivienda porque nos hacemos mayores

Esta es una de las principales tendencias del mercado inmobiliaria actual. La población española envejece a un ritmo muy alto, y la visión de tener una casa en propiedad cambia. Cada vez más, la vivienda es vista como una inversión que pueda producir rentas el día de mañana a través del alquiler, además de un patrimonio que poder legar a los hijos. De ahí que el mercado inmobiliario tenga que adaptarse a este nuevo tipo de comprador.

Al fin y al cabo, actualmente los españoles mayores de 65 años representan el 18% de la población. En 2031 alcanzarán el 26%, y en el 2066 ya serán el 34% del total de ciudadanos. La gente cada vez vive más y ya no tienen tantos hijos. Por otro lado, la precarización de los jóvenes hace que ya no puedan plantearse una hipoteca a 30 o 40 años. Estos cambios económicos y demográficos y sus efectos han de ser analizados e incorporados por los diferentes agentes del mercado inmobiliario. Existen riesgos, pero también oportunidades de negocio. Por ejemplo, las residencias de ancianos son un sector en crecimiento, y se han posicionado como un producto de inversión inmobiliaria alternativa.

También hay que tener en cuenta los movimientos demográficos. En la actualidad, el mercado inmobiliario de Madrid y Barcelona no deja de crecer, mientras en otros lugares se encuentra totalmente estancado. Las oportunidades laborales abundan en las grandes capitales, y es lo que hace que aumente la demanda de vivienda en estos municipios, con el consiguiente efecto en los índices de precios. Y no solo en cuanto a viviendas: oficinas o espacios logísticos también están en un momento de gran dinamismo. A pesar de la revisión en la tasa de crecimiento de España, que se ha reducido hasta el 2,6%, las perspectivas para el sector inmobiliario son optimistas, siempre y cuando sean capaces de prepararse para lo que viene.

 

¿Buscas una vivienda económica? Murcia es la solución.

Murcia es una comunidad autónoma española conocida por sus cultivos, que le han otorgado el apodo de “la huerta de Europa”, además de sus destinos de playa (La Manga del mar menor) y su curioso dialecto, además de su propia lengua, conocida como ‘panocho’. La región de Murcia ocupa el 7º puesto en la lista de municipios españoles por población.

Murcia destaca por su producción agrícola, especialmente en productos de regadío, además de por su sector terciario. Entre sus industrias destaca la alimentaria, textil, química y de destilación. También es conocida por sus universidades, que se encuentran entre las más prestigiosas a nivel internacional: la pública Universidad de Murcia y la privada Universidad Católica San Antonio. A pesar de todos estos factores, Murcia es una de las Comunidades Autónomas en las que resulta más económico el comprar una vivienda.

La vivienda usada en Murcia alcanzó un precio de 1.110 euros por metro cuadrado, lo que significa una subida del 0,07% desde el primer trimestre de 2018. Esto la convierte en la región en la que menos sube el precio de la vivienda. Yecla se ha convertido en el tercer municipio español más asequible, con una subida del 1,4% en el tercer trimestre de 2018. El mes pasado, las cifras mostraron que Murcia capital es la séptima capital española más asequible. Por municipios, fue La Unión la que más subió, con un 32,53%, mientras que Yecla (-8,05%) fue la que experimentó una mayor bajada. A nivel interanual, San Javier aumentó un 27,33%, siendo el municipio que más creció, mientras que Santomera bajó un -21,61%, lo cual supone la quinta mayor bajada de todo el país. La Manga del Mar Menor sigue siendo el municipio más caro de toda la región.

 

Lo que nos dice el cemento acerca del mercado inmobiliario

La exportación de materiales de construcción durante el 2018 ya representa un 4% más que en el año 2017, y un 13,9% que en el 2016. El sector de la construcción vuelve a crecer en España, así como todos los sectores relacionados. Más casas y edificios nuevos significan más producción industrial, más materiales de construcción y más empleo. Desde diversos sectores se ha advertido de la posibilidad de llegar a una nueva situación de burbuja, es decir, que se construyan más casas de las que la demanda está capacitada para absorber. Sin embargo, usando las cifras de la época precrisis se puede afirmar que aún estamos muy lejos de esa situación. Más teniendo en cuenta que actualmente las nuevas promociones de vivienda no llegaran a cubrir la alta demanda actual.

Las exportaciones de materiales en 2018 alcanzaron un valor de 14.870 millones de euros, con un saldo comercial de 3.724 millones de euros. Los materiales de construcción representan el 8,8% de la exportación total de la economía española. Entre junio de 2017 y mayo de 2018 se han utilizado un total de 12,8 millones de toneladas de cemento. Esto supone un 1,1 millón de toneladas más que el año 2017. El aumento demanda proviene de la recuperación en la edificación iniciada en el 2015. La edificación residencial y no residencial continúan aumentando, además de la obra civil y la obra ferroviaria. En el caso del hormigón, también se han producido subidas.

Respecto al empleo, las cifras muestran que, a pesar de la subida del paro en el mes de agosto, el numero de desempleados del sector de la construcción sigue siendo menos que hace 12 meses. Hay que tener en cuenta que desde la crisis del 2008, un 24,9% de las empresas del sector desaparecieron. Actualmente en el sector de la construcción hay un total de 36.207 desempleados.

 

 

El cambio de tendencia en el mercado hipotecario y como va a afectarte

El mercado hipotecario cambia de tendencia. Por mucho que se viera venir, que lleváramos meses anunciándolo las cifras por fin lo demuestran: suben los tipos de interés. El Banco Central Europeo (BCE) inició en 2016 un programa de bajos tipos de interés con el Euribor, el índice de referencia utilizado en España para las hipotecas. Esa política monetaria colocó el Euribor en índices negativos, abaratando los pagos de las hipotecas y favoreciendo la economía. Ahora que terminan esos programas, el Euribor vuelve a subir. Este índice cerró al -0,166%, lo cual supone la primera subida desde el 2014. Para una hipoteca de 120.000 euros a 20 años con un diferencial del 1%, la cuota mensual subiría únicamente unos 0,72 euros cada año. No obstante, se trata de un punto de inflexión, dado que a partir de ahora se espera que la tendencia solo vaya hacia arriba.

La competencia entre las entidades bancarias durante estos años ha abaratado aún más el coste de las hipotecas. Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), el tipo de interés medio de las hipotecas cayó en el mes de julio hasta el 2,59%. Es el precio más bajo de la historia de las hipotecas desde 2014. Durante el mes de julio experimento un crecimiento del 14,6% interanual, hasta llegar a los 29.287 préstamos. El importe de estas hipotecas alcanzó también una media de 125.120 euros.

El crecimiento de los intereses en el mercado de la vivienda viene provocado por la recuperación del mercado del empleo y el aumento de los precios. No hay que olvidar que la Sociedad de Tasación informó en el día de ayer que el precio medio de la vivienda en los primeros meses del año aumentó un 4,5% anual. En la actualidad está ya en los 1.557 euros por metro cuadrado, el crecimiento más alto desde 2007.

 

Según la Sociedad de Tasación, existe un descuadre entre precios y sueldo

El encarecimiento de la vivienda en España sigue su curso. En los primeros 6 meses del año, el aumento del precio de las viviendas nuevas y de segunda mano ha sido del 4,5% anual. El precio medio del metro cuadrado en España ya está situado en los 1.557 euros. Estas cifras difundidas por la Sociedad de Tasación son las que les hacen afirmar que en Comunidades Autónomas como Madrid, Cataluña y Baleares, los niveles salariales ya no son suficientes para comprar una casa.

El precio medio en España aumenta de forma ininterrumpida desde el tercer trimestre del 2016, acumulando una revalorización del 9%. Pero además del precio, los tipos también empiezan a subir. El mes de septiembre ha cerrado con una media de -0,166, lo cual se convierte ya en el sexto mes consecutivo de subida. Cuando esto se une al aumento de los precios y se enfrenta al estancamiento de los salarios, el resultado es que cada vez más ciudadanos tengan dificultades para acceder a una vivienda. Madrid, Cataluña y Baleares encabezan el ranking de este descuadre. Todas estas condiciones, unidas a la ralentización del crecimiento económico han provocado cierta cautela al sector inmobiliario. No obstante, todo el sector coincide que aun estamos muy lejos de los niveles de 2008, por lo que no se prevé una recesión del mercado.

Por otro lado, desde el punto de vista de los propietarios, la rentabilidad por alquiler es cada vez mayor, hasta el punto de que ya ha alcanzado una media del 7,5% debido a los datos de las diferentes provincias. Los lugares de España en los que es más rentable alquilar una vivienda son Castellón (14,3%), Navarra (9,8%) y Sevilla (8,3%). En algunos lugares como Barcelona y Baleares empieza a registrar una caída interanual provocada por el gran incremento de precios de compraventa en comparación con los de alquiler.

Como decoran su casa los Millennials

Los Millennials están de moda. La generación de los nacidos en los 80 son, a día de hoy, una parte importante de la sociedad, y su forma de ser y sus gustos están influenciando todos los mercados. Productos, servicios, avances tecnológicos etc. Cada vez más cosas se destinan a ellos y a sus gustos. Y la decoración no es diferente.

¿Cómo decoran los Millennials? Estas son las principales claves y tendencias de decoración de la generación de Internet.

La importancia de la luz natural

Las viviendas exteriores y con grandes cantidades de luz natural son las más demandadas entre los Millennials. Tamaño, precio o localización pueden quedar en un segundo plano si el piso tiene luz natural, grandes ventanales o, mucho mejor, terraza.

El blanco predomina

El color blanco al estilo minimalista es una de las grandes decisiones de decoración de esta generación. Los Millennials apuestan por este color por encima de colores pastel, apagados o de fantasía. Blanco y sencillo.

Cultura pop

La generación de los Millennials ha vivido de primera mano el auge de las series de TV, las películas de los 80 y 90 y los grandes ‘blockbusters’. Las referencias constantes a estas series y películas a través de elementos de decoración es otra constante en su decoración.

Espacios multifuncionales

Los espacios diáfanos son especialmente valorados por los Millennials, que huyen de paredes, pasillo y de asignar funciones a las diferentes habitaciones. Un gran espacio en el que poder hacer las diferentes actividades de la vida diaria es más que suficiente.

Plantas de interior

A pesar de ser una generación eminentemente urbana, los Millennials no renuncian a la conexión con la naturaleza. Dado que es complicado tener jardines, terrazas o huertos, los Millennials se decantan por las plantas de interior, que se convierten en sus nuevas mascotas.

Diferentes estilos en un mismo espacio

¿Nórdico? ¿Industrial? ¿Minimalista? Los Millennials no tienen inconveniente de mezclar diferentes estilos en un mismo espacio.

La necesidad de medidas fiscales para favorecer a los propietarios

En España existe un problema de acceso a la vivienda. Desde la administración se están estudiando políticas que buscan garantizar a los ciudadanos el obtener una vivienda digna, ya sea por compra o alquiler. Sin embargo, existe gran disparidad de opiniones sobre las medidas que se deberían adoptar para conseguir que salgan al mercado las viviendas que actualmente se encuentran desocupadas. A la hora de ofrecer soluciones, la administración está valorando la posibilidad de establecer medidas coercitivas y de castigo para ‘obligar’ a poner esas viviendas en el mercado. Los agentes del sector privado, por otro lado, defienden que la única manera de hacerlo es ofreciendo incentivos fiscales a los propietarios de estas viviendas.

El primer problema al que se enfrenta la administración es determinar cuantas viviendas vacías hay en España. Según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), existen en España un total de 3,4 millones de viviendas vacías. No obstante, diversos estudios muestran que el 66% de las viviendas vacías en España están en municipios de menos de 50.000 habitantes y que el 33% son anteriores a 1960. Esto significa que, además de no cumplir los estándares actuales, muchas están situadas en zonas de alta despoblación, complicando aún más el que puedan llegar a ocuparse.  Del parque total de viviendas vacías, se calcula que entre 700.000 y 800.000 podrían llegar a ocuparse, aunque la gran mayoría requeriría reformas.

Aparte de esta cuestión, el problema de fondo es conseguir animar a los propietarios a que saquen las viviendas al mercado. Para incrementar la oferta, la verdadera solución sería ofrecer medidas fiscales que favorezcan a los propietarios. Medidas como la reducción del IRPF y del impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) para los compradores de vivienda con destino al alquiler. Se calcula que una medida así podría hacer aflorar entre el 25% y el 35% de los pisos cerrados dependiendo de la ciudad.