Hablar de la previsión del precio de la vivienda en 2026 es hablar, sobre todo, de equilibrio. Tras varios años de subidas continuadas, el mercado inmobiliario español entra en una fase de mayor estabilidad, aunque con precios que siguen tensionados en muchas zonas. La escasez de oferta, una demanda que se mantiene paulatinamente al alza y un contexto económico más previsible marcan el escenario de este nuevo año.
Desde donpiso, como inmobiliaria con más de cuatro décadas de experiencia en el mercado español, analizamos los principales factores que influirán en la evolución del precio de la vivienda en 2026 para ayudarte a tomar decisiones con más información y menos incertidumbre.
Situación actual del mercado inmobiliario
Evolución reciente de los precios
En los últimos años, el precio de la vivienda ha crecido de forma sostenida, especialmente en grandes ciudades y zonas con alta demanda residencial. En 2025 ya se observó una cierta moderación en el ritmo de subida del 13%, pero los precios no sólo no han bajado, sino que han subido de forma generalizada.
De cara a 2026, todo apunta a que esta tendencia continuará: subidas más suaves, pero todavía presentes, especialmente en ubicaciones con un alto interés residencial y/o turístico y con poca oferta disponible.
Oferta, demanda y acceso a la vivienda
Uno de los grandes desequilibrios del mercado sigue siendo la falta de vivienda disponible. La oferta no crece al mismo ritmo que la demanda, lo que mantiene la presión sobre los precios. A esto se suma la dificultad de acceso a la vivienda para ciertos perfiles, especialmente jóvenes y familias con rentas medias.
Mientras no se incremente de forma significativa el parque de vivienda, especialmente en alquiler y obra nueva, los precios tenderán a mantenerse al alza, aunque de manera más contenida.
Factores que influyen en el precio de la vivienda en 2026
Tipos de interés y financiación hipotecaria
Los tipos de interés jugarán un papel clave en 2026. Tras el periodo de subidas intensas, el mercado espera una mayor estabilidad y más ajustes a la baja. Esto puede favorecer el acceso a la financiación y reactivar parte de la demanda que había quedado en pausa.
Hipotecas más predecibles y condiciones menos restrictivas suelen traducirse en un mayor movimiento de compraventas, lo que contribuye a sostener los precios.
Inflación, empleo y poder adquisitivo
La evolución de la inflación y del empleo será otro factor determinante. Un mercado laboral estable y una inflación controlada permiten mantener el poder adquisitivo de los hogares, lo que favorece la compra de vivienda.
Si los salarios evolucionan de forma moderada pero constante, la demanda seguirá activa, aunque más selectiva, priorizando ubicación, eficiencia energética y calidad del inmueble.
Políticas de vivienda y regulación
Las políticas públicas en materia de vivienda también influirán en 2026. Medidas relacionadas con el alquiler, incentivos a la construcción o ayudas a compradores pueden tener efectos directos en determinadas zonas y segmentos del mercado.
No obstante, los cambios regulatorios suelen tener un impacto gradual, por lo que no se esperan giros bruscos en los precios a corto plazo. Así pues, los efectos de la regulación que la Administración Pública realiza sobre el mercado de la vivienda se notarán a medio y largo plazo, siempre que estos sean de carácter estructural.
Escenario más probable
La previsión más realista para 2026 apunta a un mercado inmobiliario estable, con incrementos de precio moderados y muy desiguales según la zona. No se esperan caídas, pues sigue habiendo un problema estructural de falta de oferta en buena parte del territorio nacional, pero quizá sí sea posible una mayor negociación en determinadas operaciones.
En este contexto, comprar o vender seguirá siendo una decisión muy ligada al momento personal y a la ubicación concreta del inmueble. En donpiso lo vemos a diario: el “mejor momento” depende más del caso individual que del titular económico.
Riesgos y posibles cambios de tendencia
Aunque el escenario más probable para 2026 es el de estabilidad con subidas moderadas, existen varios factores que podrían alterar la evolución del mercado inmobiliario:
- Subidas inesperadas de los tipos de interés, que encarecerían las hipotecas y frenarían la demanda de compra.
- Deterioro del contexto económico internacional, con impacto directo en el empleo, la inversión y la confianza del consumidor.
- Aumento de la inflación, que reduzca el poder adquisitivo de los hogares y retrase decisiones de compra.
- Cambios regulatorios en materia de vivienda, especialmente en alquiler, que afecten a la rentabilidad y a la inversión inmobiliaria.
- Mayor presión fiscal sobre la vivienda, ya sea vía impuestos locales, autonómicos o estatales.
- Falta de suelo finalista y retrasos en nuevas promociones, que mantengan la escasez de oferta y tensionen aún más los precios.
- Endurecimiento de los criterios bancarios, con mayores exigencias de ahorro previo o solvencia para conceder hipotecas.
- Desajuste entre precios y salarios, que limite el acceso a la vivienda de determinados perfiles, sobre todo jóvenes.
Este conjunto de riesgos no apunta a una corrección brusca del mercado, pero sí refuerza la idea de que el comportamiento del precio de la vivienda en 2026 será muy desigual según zona, tipo de inmueble y perfil del comprador, algo que en donpiso analizamos caso a caso para ofrecer un asesoramiento realista y actualizado.
Diferencias por zonas y tipo de vivienda
Grandes ciudades frente a otras áreas
Las grandes ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia, Bilbao, Sevilla o Málaga seguirán liderando los precios, con subidas más contenidas pero constantes. En zonas periféricas o ciudades medianas, el comportamiento será más estable e incluso con oportunidades interesantes para compradores. La ubicación seguirá siendo el factor diferencial clave en la evolución del precio.
Vivienda nueva y vivienda usada
La vivienda nueva continuará siendo más cara debido al aumento de costes de construcción y a la escasez de suelo. La vivienda usada, por su parte, ofrecerá mayor margen de negociación, especialmente en inmuebles que requieran reforma o que no cumplan con los nuevos estándares de eficiencia energética.
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