En los últimos años, el mercado del alquiler en España ha estado marcado por una subida de precios que ha dificultado el acceso a la vivienda a muchas familias. Para dar respuesta a esta situación, la Ley por el Derecho a la Vivienda introdujo el concepto de zona tensionada, un mecanismo que permite a las administraciones públicas aplicar medidas de control sobre el precio del alquiler en áreas donde se detecta una fuerte presión inmobiliaria. Pero, ¿qué significa exactamente vivir en una zona tensionada y cómo afecta tanto a propietarios como a inquilinos?
Zona de mercado residencial tensionado, ¿qué es?
Una zona de mercado residencial tensionado es un área geográfica determinada en la que los precios de la vivienda, ya sea en compra o en alquiler, se consideran excesivos en relación con los ingresos de la población residente.
El objetivo de esta calificación es proteger a los inquilinos en lugares donde la demanda supera con creces a la oferta y donde el esfuerzo económico para pagar la vivienda se convierte en un problema. De esta manera, las autoridades pueden aplicar límites en la actualización de las rentas o incluso imponer topes en el precio inicial del alquiler.
Entre los criterios que permiten declarar una zona tensionada destacan:
- Que el coste de la hipoteca o del alquiler, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios de los hogares de esa zona.
- Que en los últimos cinco años el precio de la vivienda en la zona haya experimentado un crecimiento acumulado superior al IPC autonómico en el mismo periodo.
¿Cuál es el precio de alquiler de una zona tensionada?
El precio de alquiler en una zona tensionada no es fijo, ya que varía en función de cada municipio o barrio, pero la declaración de tensión implica que los contratos de arrendamiento se verán sujetos a limitaciones legales.
En este sentido, la normativa establece que el alquiler en una zona tensionada debe ajustarse a índices de referencia de precios, que calculan el importe máximo que se puede cobrar al inquilino.
¿Cómo se calcula el precio de alquiler de una zona tensionada?
El cálculo se realiza a partir de un índice de referencia oficial, que tiene en cuenta características específicas de la vivienda, como su superficie útil, año de construcción, ubicación, certificación energética o servicios de la zona. El sistema ofrece un rango de valores de precios de alquiler de viviendas, como referencia, a título orientativo, para la fijación de la renta en los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda.
En zonas de mercado residencial tensionado, declaradas de acuerdo con la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, el valor superior del rango marcará el límite del precio de la renta, en los nuevos contratos de alquiler de vivienda de grandes tenedores, así como en todos los nuevos contratos de alquiler de viviendas situadas en dichas zonas tensionadas, que no hayan estado arrendadas en los últimos cinco años.
Por ejemplo, si un piso de 70 m² en una zona tensionada de Barcelona tiene un índice de referencia de 850 euros mensuales, el propietario no podrá fijar un alquiler inicial superior a esa cifra. Además, en los contratos de renovación, las subidas estarán limitadas al porcentaje máximo establecido por ley y, en ningún caso, podrán superar el índice correspondiente.
¿Hay zonas tensionadas para el alquiler en Cataluña?
Cataluña ha sido una de las comunidades pioneras en aplicar el concepto de zonas tensionadas en el mercado inmobiliario. La Generalitat ya remitió al Ministerio de Vivienda propuestas para declarar numerosos municipios como zonas de mercado residencial tensionado, especialmente en aquellas localidades donde el acceso a la vivienda se ha convertido en un desafío para buena parte de la población. En diciembre de 2023, la Generalitat de Cataluña declaró 140 municipios tensionados. Entre los criterios aplicados, se analizan los precios medios del alquiler, los ingresos familiares y la evolución histórica de la vivienda.
Zona tensionada en Barcelona
Barcelona es el ejemplo más claro de zona tensionada en Cataluña. El fuerte atractivo turístico, el dinamismo económico y la limitada oferta de suelo han provocado un encarecimiento constante del alquiler en la ciudad.
De acuerdo con los últimos datos oficiales, en muchos distritos de Barcelona el alquiler medio supera los 1.100 euros mensuales, una cifra que representa más del 40% de los ingresos medios de muchos residentes. Por este motivo, la ciudad cumple con creces los requisitos para ser declarada como zona tensionada.
La declaración de zonas tensionadas en Barcelona implica que los arrendadores deben ajustar sus precios al índice de referencia y que los inquilinos cuentan con una mayor protección frente a subidas abusivas. Sin embargo, esta medida también genera debate, ya que algunos expertos consideran que puede reducir la oferta disponible si los propietarios deciden retirar sus viviendas del mercado.
Así pues, el concepto de zona tensionada se ha convertido en una herramienta clave dentro de la política de vivienda en España. Para los inquilinos, supone una garantía de precios más justos y estables; para los propietarios, implica la necesidad de adaptarse a unos límites legales en el alquiler. En el caso de Cataluña, y especialmente en Barcelona, este mecanismo busca equilibrar la oferta y la demanda en un mercado caracterizado por la elevada presión sobre los precios.
