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Guía Hipotecaria y Financiera
  • Amortización anticipada.
    Devolución total o parcial de un crédito antes de la fecha pactada. Habitualmente se encuentra sometida a comisión, que varía según el tipo de interés del préstamo.
  • Amortización
    Devolución total o parcial de un crédito según lo pactado con la entidad financiera. La amortización puede ser mensual, semestral o anual.
  • Avalista
    Persona que interviene como garante en un préstamo y que asume las responsabilidades de pago en caso de que el prestatario no haga frente a la deuda o a sus intereses.
  • Cancelación
    Extinción de la hipoteca por liquidación de la deuda pendiente.
  • Capital
    Importe nominal del préstamo hipotecario. Total de la deuda pendiente, sin incluir los intereses.
  • Certificado registral
    Documento expedido por el Registro de la Propiedad en el que se expone la situación de cargas de una finca.
  • Cirbe
    Central de Información de Riesgos del Banco de España, lugar donde recurren las entidades financieras, bajo autorización del cliente, para consultar los niveles de riesgo y morosidad de los interesados en contratar un préstamo hipotecario.
  • Comisión apertura
    Importe que se paga al formalizar un préstamo, en contraprestación a los gastos administrativos, informáticos y de gestión que conlleva su apertura. Se paga por una sola vez y suele ser un porcentaje sobre el capital prestado.
  • Comisión cancelación anticipada
    Pago que se devenga al amortizar anticipadamente una deuda, para préstamos hipotecarios se denomina compensación por amortización anticipada. Normalmente es un 0,5%, y para créditos personales está en torno al 3%, según se pacte con la entidad financiera.
  • Comisión de subrogación
    Porcentaje que se aplica sobre el capital pendiente en caso de que el prestatario cambie de entidad acreedora para mejorar las condiciones en otro banco.
  • Garantía personal
    Patrimonio del deudor que comprende todos sus bienes presentes y futuros. Sirve de garantía para el cumplimiento de cualquier obligación. Existe la posibilidad de que responda con sus bienes una tercera persona que no sea el deudor.
  • Interés de demora
    Interés adicional que se cobra sobre las deudas impagadas de un préstamo. Se calcula en función de los días de retraso en el pago, son pactados a priori por la entidad financiera y el cliente.
  • Índice de referencia
    Lo componen los valores del mercado hipotecario o financiero empleados para revisar los tipos de interés de los préstamos a tipo variable. El Banco de España se encarga de establecer los índices de referencia oficiales.
  • IVA
    En el caso de viviendas de primera mano. Grava la venta cuando el que vende es un empresario. Es el 10% del valor de la vivienda.
  • Novación
    Cambio en el plazo o en el tipo de interés pactado, o ambos.
  • Periodicidad
    Es la frecuencia con la que pagará las cuotas del préstamo; por lo que le recomendamos que coincida con la periodicidad de sus ingresos.
  • Periodo de revisión
    Es la frcuencia en la que se modifica el tipo de interés cuando se trata de una hipoteca a tipo variable. Normalmente son semestrales o anuales.
  • Plazo de amortización
    Es el periodo establecido en el préstamo para su total devolución. Debe tener en cuenta que el plazo más adecuado para usted debe ser aquel que le permita pagar las cuotas cómodamente. Por tanto, la elección del plazo de amortización deberá hacerla siempre en función de su capacidad de reembolso.
  • Prestatario
    Persona titular de un préstamo, que asume todas las obligaciones y adquiere todos los derechos del contrato que firma con la entidad financiera prestamista.
  • Responsabilidad hipotecaria
    Es la suma de todos los conceptos que son garantizados mediante la hipoteca (el capital prestado, los intereses normales y los intereses de demora, costas judiciales, gastos, ...). Sobre esta cantidad es sobre la que se calculan los gastos de formalización y cancelación de una hipoteca.
  • TAE (Tasa anual equivalente)
    Es el coste efectivo anual del préstamo. Tiene en cuenta no sólo el tipo de interés inicial sino también sus posibles revisiones, el plazo de amortización y las comisiones ligadas a la operación. En definitiva, es el tipo de interés real que usted pagará en su préstamo.
  • Tasación
    Valor certificado del inmueble. La lleva a cabo una empresa independientemente especializada, según obliga la Ley Hipotecaria.
  • Tipo de interés
    Porcentaje que se aplica al capital pendiente de un préstamo para calcular los intereses que deben abonarse.
  • Verificación registral
    Comprobación de la situación de la finca en el Registro de la Propiedad. Se puede hacer a través del examen directo de los libros, de nota simple informativa, de una certificación del Registrador.
FAQ´s - Preguntas más frecuentes sobre temas de hipotecas
  • ¿ Cuanto me daría el banco en una hipoteca con mis ingresos ?
    Los bancos actualmente, permiten destinar como máximo entre un 30 y un 35% de los ingresos netos mensuales, dependiendo de la entidad y el importe de los mismos, para pagar la hipoteca. Para calcular lo que nos daría el banco como máximo, bastará con calcular entre el 30-35% de los ingresos netos mensuales, dando como resultado el importe máximo de la cuota hipotecaria mensual, que el banco nos permitirá pagar. En función del plazo y del tipo de interés, se puede establecer la cantidad a pagar por cada 1.000.-€. Finalmente dividiremos la cuota máxima permitida, por la cantidad a pagar por cada 1.000.-€, y el resultado será la cantidad máxima a solicitar.

    Ejemplo:
    Ingresos netos 3.000 €
    Edad de 30 años permite Hipoteca a 40 años al 6%.
    Cuota por cada 1000 € de 5,5 € para ese interés y plazo anterior.
    40% de 3.000= 1.200 €
    1.200:5,5= 218.182 €
  • ¿ Necesitaré un aval ?
    El aval solo hace falta cuando se tiene que reforzar la capacidad de pago demostrable.
  • ¿ Puedo comprar solo ?
    En principio sí, siempre que lo solicitado no supere el 80% de la tasación y no destine más de un 30-35% de los ingresos para pagar el préstamo hipotecario.
  • ¿ Cuánto voy a pagar cada mes ?
    Depende básicamente de la cantidad a solicitar, el interés final acordado con la entidad bancaria y el plazo pactado para su devolución. Conociendo dichos datos, el cálculo es relativamente sencillo.
  • ¿ Qué plazo puedo pedir ?
    El plazo depende de la edad del solicitante. Para calcularlo, se tiene en cuenta la edad del solicitante, teniendo en cuenta que, como máximo el préstamo deberá estar completamente abonado cuando el solicitante alcance aproximadamente la edad de 70 años. En algunas ocasiones, cuando compran personas mayores, se puede incluir a un hijo en la operación, a fin de obtener un plazo superior.
  • ¿ El aval puede ser parcial ?
    En la mayoría de los casos, el aval debe ser parcial, pues su objeto es cubrir la parte de garantía que en el momento inicial no cumple el titular principal.
  • ¿ Puedo pedir el 100% más gastos ?
    Hoy en día no es posible solicitar el total del importe de compra de la vivienda, más los gastos inherentes a la adquisición. Las entidades no pueden conceder más del 80% de la tasación de la vivienda, según la legislación vigente.
  • ¿ Me costaría mucho dinero cambiar de banco ?
    Actualmente, según la legislación hipotecaria vigente, el cambio de una hipoteca de un banco a otro tiene unos costes mínimos. Precisamente, para facilitar el cambio de entidad, la ley limita al 0,5% del importe pendiente, para las hipotecas constituidas con posterioridad al 8 de diciembre de 2007, la comisión por cancelación anticipada parcial o total. Así mismo, la nueva normativa establece que el importe de las escrituras de subrogación y novación de hipotecas tendrán un importe de 30€, independientemente de la cantidad de la hipoteca. Además, los gastos registrales se establecerán sobre el importe del capital pendiente reducido en un 90%, al que hay que añadir un 5% de rebaja sobre el arancel a percibir por el registrador de la propiedad. Estas escrituras están exentas del Impuesto sobre Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados.
  • La hipoteca que tengo, ¿ es mejorable ?
    Para saber si la hipoteca que tenemos es mejorable, lo más importante es comprobar el porcentaje que representa la deuda actual sobre el valor de la vivienda. Si lo que se adeuda está en torno al 50%, hemos de tener en cuenta que podemos acceder a operaciones más beneficiosas en el mercado y a productos, en algunos casos más ventajosos.
  • ¿ Puedo hacer algo para pagar menos ?
    Lo primero es comprobar las condiciones en cuanto a intereses y plazos pactados, del préstamo actual. Si el interés es superior a lo que el mercado ofrece en la actualidad, es posible pactar una reducción o subrogar dicha hipoteca con otra entidad. Si el plazo pactado da margen para su ampliación, teniendo en cuenta la edad del titular, también es posible ampliar el plazo con lo que se obtiene una reducción de la cuota.
  • La hipoteca me ha subido mucho. ¿ Qué puedo hacer ?
    Si la subida se ha producido como consecuencia de la subida de los tipos de interés, y partimos de la base de que está gestionada en unas condiciones correctas, lo único que podemos hacer es buscar en el mercado alternativas para mejorar la hipoteca actual.
  • Hace dos años hice un cambio de casa y no he vendido, ¿ qué puedo hacer ?
    Si el problema que tiene es que se le ha acabado el plazo de carencia y no puede hacer frente a la cuota resultante o que le exigen la liquidación de la parte correspondiente al piso que no ha vendido, la solución pasa por conseguir una ampliación del plazo de carencia, o bien, por cambiar la hipoteca a un banco que le diseñe una operación a medida de sus posibilidades.
  • ¿ Se puede pedir una hipoteca siendo pensionista ?
    Por supuesto que sí. La pensión tiene la misma consideración que una nómina, es decir, un ingreso tan válido como cualquier otro, pero además ofrece al banco mayores garantías por su estabilidad.
  • ¿ Qué es una hipoteca inversa ?
    Es una modalidad de financiación a particulares, que consiste, al contrario de las hipotecas estándar, en que el banco va entregando una cantidad pactada cada mes al solicitante, por un plazo acordado, garantizando su devolución mediante una hipoteca sobre el inmueble de su propiedad. El capital entregado se deberá retornar al banco, más los intereses, al finalizar el plazo por el titular de la hipoteca, o bien al fallecer el hipotecado por sus herederos. Básicamente cumple la función de completar económicamente la pensión de jubilación de personas mayores.
  • ¿ Puedo hacer la hipoteca a nombre de la empresa ?
    Una persona jurídica, es decir, una empresa, también puede constituir una hipoteca sobre un inmueble de su propiedad, pero es un poco más laboriosa su obtención. Si la empresa es pequeña o mediana, el banco se fijará más en la solvencia de los socios, obligándoles a avalar dicho préstamo con bienes de los propios empresarios.
  • ¿ Se puede hacer una hipoteca en un piso de VPO ?
    Nada impide hacer una hipoteca sobre un inmueble de VPO. Hay que tener en cuenta el precio de venta máximo, el cual viene fijado por el “precio del módulo” de dicha VPO, multiplicado por los metros útiles de la vivienda, es decir, el precio máximo establecido para su venta por la Administración pública que concedió dicha protección.
  • ¿ Puedo pedir una hipoteca para comprar un local o un terreno ?
    Los bancos no son muy partidarios de este tipo de hipotecas. Algunos simplemente no las conceden y los que las conceden, limitan el plazo entre 15 y 20 años y no dan más del 60% de la tasación.
  • Si junto todos los pagos en uno, ¿ me darán la hipoteca ?
    Existe una modalidad aceptada por algunos bancos, que permite unir todos los pagos en uno solo y así rebajar la cuota total. La nomenclatura más utilizada es la de “Consolidación de Deudas” y cumpliendo una serie de requisitos básicos, como es no sobrepasar el 80% del valor de tasación y no destinar más de un 35% de los ingresos para hacer frente a la cuota resultante, se podría obtener. Para concertar una operación de este tipo, es muy importante que las deudas a refinanciar se encuentren al corriente de pago y los últimos recibos se hayan abonado sin demoras.
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