El mercado inmobiliario español atraviesa en 2025 una etapa de transformación, marcada por un fenómeno claro: el precio de la vivienda en España sigue subiendo, pero por razones distintas a las de años anteriores.
Si hasta hace poco la inflación y la subida de tipos de interés eran los grandes frenos del sector, hoy la situación ha cambiado. La mejora de las condiciones hipotecarias, junto con una escasez de oferta cada vez más acusada, está impulsando las compraventas y consolidando una nueva realidad: sigue en aumento del precio de la vivienda en España.
Ya no se trata de un mercado sobrecalentado, sino de un mercado tensionado por el desequilibrio entre la fuerte demanda y la limitada disponibilidad de inmuebles. A esto se suma el atractivo de la vivienda como valor refugio en tiempos de incertidumbre económica y el regreso de los compradores nacionales y extranjeros gracias a los nuevos créditos más accesibles.
¿Cómo afecta la vivienda vacacional?
La vivienda vacacional sigue jugando un papel clave en este cambio de paradigma.
En muchas ciudades costeras y destinos turísticos, la conversión de pisos en alquiler turístico está reduciendo drásticamente la oferta de vivienda habitual. Esto genera una competencia creciente entre residentes y propietarios que buscan rentabilidades más altas mediante plataformas de alojamiento temporal.
El resultado es claro: menos pisos disponibles para vivir y precios más altos tanto en compra como en alquiler. Según datos de Idealista y Fotocasa, la rentabilidad media del alquiler turístico supera el 9% en zonas como Baleares, la Costa del Sol o Canarias, muy por encima del rendimiento del alquiler tradicional.
Por este motivo, comunidades autónomas y ayuntamientos están reforzando la regulación. En 2025, ciudades como Barcelona, Valencia o Málaga han endurecido los requisitos para conceder licencias, mientras el Gobierno estudia nuevas medidas de control sobre los alquileres de temporada para evitar el efecto expulsión del mercado residencial.
Aun así, la tendencia no se detiene: la vivienda vacacional sigue presionando al alza los precios, especialmente en las zonas más demandadas por el turismo internacional.
¿Cómo está afectando el crecimiento de la población?
Otro factor determinante es el aumento de la población y del número de hogares.
España supera ya los 48,5 millones de habitantes, una cifra impulsada principalmente por la inmigración y por la creación de nuevos núcleos familiares más pequeños, lo que multiplica la demanda de vivienda.
Este crecimiento se concentra en áreas metropolitanas y zonas costeras, donde la oferta de vivienda nueva no logra cubrir la demanda real. La construcción de obra nueva avanza a un ritmo insuficiente —poco más de 100.000 viviendas al año— frente a las más de 250.000 que serían necesarias para equilibrar el mercado, según el sector promotor.
El resultado es un aumento sostenido de los precios. En 2025, el valor medio de la vivienda en España ronda los 2.050 €/m², según Tinsa, con un incremento interanual cercano al 7%. En las grandes capitales y zonas costeras, como Madrid, Barcelona, Valencia o Málaga, el crecimiento supera el 10%.
A este contexto se suma un elemento clave: la mejora de las condiciones hipotecarias.
Tras el giro en la política monetaria del BCE, las entidades financieras han vuelto a ofrecer hipotecas fijas y mixtas por debajo del 3%, lo que ha revitalizado el interés de los compradores. Los bancos, además, compiten entre sí con mejores condiciones y plazos más flexibles, lo que está reactivando el crédito y manteniendo alto el ritmo de operaciones.
¿Cuáles son las principales previsiones?
Todo apunta a que la tendencia alcista continuará en los próximos meses, aunque con matices. La evolución del precio de la vivienda en España se caracterizará por la estabilidad de los tipos hipotecarios y la escasez de vivienda disponible sostendrán la demanda, mientras que la oferta, limitada por el lento ritmo de construcción y la falta de suelo urbanizable, seguirá siendo el principal cuello de botella.
En donpiso prevemos que el precio medio de la vivienda en España subirá hasta un 8% y se rozarán las 800.000 compraventas en 2025. Otras fuentes del sector van en nuestra misma línea:
- BBVA Research estima que el precio medio de la vivienda crecerá un 6% en 2025 y un 5% en 2026, impulsado por el crédito asequible.
- Bankinter prevé un aumento entre el 5% y el 7%, concentrado en grandes núcleos urbanos.
- Sociedad de Tasación sitúa la previsión algo más alta, en torno al 8%, con un mayor dinamismo en el segmento de vivienda usada.
El consenso es claro: no hay señales de burbuja, sino de un mercado activo y solvente, impulsado por la confianza de los compradores y la rentabilidad del sector inmobiliario frente a otras formas de inversión.
¿Cuál es la situación en otros países en comparación?
En el contexto europeo, España destaca por su fortaleza inmobiliaria. Mientras países como Alemania o Suecia registran ligeras caídas de precios por la contracción del crédito, y Francia afronta una ralentización general, el mercado español mantiene su impulso gracias a una combinación de factores:
- Tipos hipotecarios moderados.
- Alta demanda nacional e internacional.
- Y déficit estructural de vivienda.
Portugal sigue una senda similar, con crecimientos del 6% al 8%, sobre todo en Lisboa y Oporto, donde la inversión extranjera continúa siendo muy activa. Italia, por su parte, muestra un comportamiento más contenido, con subidas del 3% al 4%.
En resumen, España sigue siendo uno de los países más dinámicos de Europa en términos inmobiliarios, tanto por número de operaciones como por rentabilidad.
¿Qué medidas se están tomando?
Ante esta situación de fuerte demanda y falta de oferta, las administraciones están centrando sus esfuerzos en estimular la construcción y regular el mercado del alquiler.
Entre las principales medidas destacan:
- Impulso de la vivienda asequible y pública. El Gobierno central y las comunidades autónomas están promoviendo nuevos planes de colaboración público-privada para construir vivienda protegida y de alquiler social. Cataluña, por ejemplo, ha anunciado más de 210.000 nuevas viviendas en la próxima década.
- Incentivos fiscales para la rehabilitación. Se fomentan las reformas de edificios antiguos mediante deducciones fiscales y ayudas europeas orientadas a la eficiencia energética, lo que amplía la oferta sin necesidad de nuevo suelo.
- Regulación del alquiler y control del uso vacacional. Se endurecen las licencias para pisos turísticos y se refuerzan los controles sobre los contratos de alquiler de temporada, con el objetivo de liberar vivienda para residentes.
Sin embargo, los expertos coinciden: las medidas tardarán tiempo en tener un efecto real, y mientras tanto, la presión de la demanda seguirá sosteniendo los precios.
¿Cuándo bajará el precio de la vivienda en España?
De momento, no hay señales de que los precios vayan a bajar. El mercado se mantiene en equilibrio gracias a las buenas condiciones hipotecarias y a un déficit estructural de oferta que no parece resolverse a corto plazo.
Podría producirse una moderación en determinadas zonas donde la subida ha sido más intensa, pero el escenario general apunta a una estabilización en niveles altos, no a una caída. La clave estará en el desarrollo de nueva vivienda y en la capacidad de las políticas públicas para aumentar el parque disponible.
En definitiva, España vive un mercado inmobiliario fuerte, dinámico y sostenido por la confianza, el crédito y la falta de stock. Un contexto que invita a la reflexión, pero también a la oportunidad para quienes sepan moverse con estrategia.
Así pues, el precio de la vivienda en España no solo sigue al alza: refleja un nuevo equilibrio entre financiación favorable y escasez de producto. La demanda se mantiene sólida, las hipotecas vuelven a ser accesibles y el interés por invertir en vivienda continúa creciendo.
En donpiso, acompañamos a nuestros clientes en cada paso de este escenario cambiante, ofreciendo asesoramiento experto y soluciones personalizadas para comprar o vender con éxito en un mercado en plena transformación. Porque entender las tendencias del mercado no es solo cuestión de datos, sino de visión.
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Además, si te preguntas si este es un buen momento para comprar, te invitamos a leer nuestro artículo: ¿2025 es un buen momento para comprar una vivienda?
