¿Qué pasa con los contratos de arras que vencen durante el estado de alarma?

Rafael Apolo responsable del departamento jurídico de donpiso nos informa:

Nos encontramos en una situación inédita, y ya hemos pasado alguna que otra, en estos momentos en los que la mayoría de nosotros nos encontramos recluidos en casa, cumplimento las órdenes gubernativas de confinamiento general.

En este nuevo entorno, se nos plantea la cuestión sobre cómo quedan los contratos de arras penitenciales suscritos con anterioridad y que tienen vencimiento durante la situación de Estado de Alarma decretado.

A este respecto, debemos tener en cuenta diferentes perspectivas que nos ofrece el derecho de obligaciones y contratos.

Partamos de la base de que todos sabemos que la ley, en nuestro caso el Código Civil, obliga al cumplimiento de los contratos, que tienen fuerza de ley entre las partes, por lo que deben cumplirse, a tenor de lo acordado en los contratos firmados. Además hay que partir de que se sigue aplicando el principio pacta sunt servanda (“los pactos se han de cumplir”), reflejado entre otros en los arts. 1091y 1256 Cc. Este principio obliga no solo al cumplimiento sino que implica que cada parte asume los riesgos que corresponden a su cumplimiento (art. 1094 Cc) y tiene que indemnizar los daños causados por su incumplimiento (art. 1101 Cc).

Sin embargo, este principio tiene limitaciones en los supuestos de caso fortuito y fuerza mayor, como resulta de múltiples artículos del Cc (arts.  1105, 1602, 1625, 1777 Cc entre otros). En estos casos, por una parte cesa la responsabilidad por daños, y puede extinguirse la obligación en el caso destrucción de la cosa debida sin culpa del deudor (art 1182 Cc) o de imposibilidad de la obligación de hacer (art. 1184). El Tribunal Supremo ha concretado que para que se den estos supuestos ha de tratarse de circunstancias que fueran totalmente imprevisibles en el momento de la contratación y que impidan por sí mismas la prestación y que, como remedio excepcional, se interpreta de manera muy restrictiva. También dice el TS que está excepción tiene como fundamento la buena fe en el ámbito contractual, que se consagra en los arts 7 y 1258 Cc. El concepto de fuerza mayor exime al futuro comprador de la responsabilidad por incumplimiento ante determinadas circunstancias.

Pero, en una situación como la actual, ¿estarían justificada la penalización establecida en el artículo 1.454 del Código Civil Común o del 628.8 del Código Civil de Cataluña, si no se puede hacer efectiva la compraventa, si por causas ajenas a las partes, resulta imposible su cumplimiento?.

Tras consultar a varios expertos, vemos que su criterio coincide con el nuestro, en el sentido de que entendemos que en un caso como este cabría aplicar un motivo de causa mayor, una situación excepcional, imprevisible e inevitable, que impide a las partes firmar la compra de la casa. No obstante, situaciones como la que estamos viviendo en la actualidad se dan en escasísimas ocasiones, por lo que hay muy poca casuística al respecto. En este sentido, hay que ser prudentes a la hora de analizar cada caso, para ver las circunstancias particulares y comprobar exactamente por qué no se ha podido cumplir con lo pactado. En este sentido, lo más conveniente a ambas partes es revisar las condiciones del contrato,  acordando una prórroga el plazo inicialmente acordado.

Un contrato de arras siempre establece un plazo en el cual se deberá culminar la compraventa a través de la correspondiente escritura pública de compraventa. Si este plazo coincide con el estado de alarma, este deberá prorrogarse hasta que finalice dicho estado sin que sea esta situación suficiente motivo para entender por parte del comprador, que el vendedor incumple su obligación de vender el bien, ni tampoco suficiente para entender el vendedor, que el comprador se echa para atrás en la compraventa. En este supuesto se deberá retrasar el plazo impuesto en el contrato de arras hasta que finalice la situación de estado de alarma.

Sobre todo teniendo en cuenta la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, que en coordinación con el Consejo General del Notariado, dictó este pasado domingo una Instrucción en la que señala que, dadas las restricciones a la libertad deambulatoria establecidas por el Estado de Alarma, solo será obligatorio atender aquellas actuaciones de carácter urgente, así como las que determine el Gobierno. Se adjunta dicha resolución a la presente información.

Registradores y notarios no cesarán su actividad por la crisis del coronavirus. Así lo han informado el Colegio de Registradores y el Consejo General del Notariado.

Tal como ha informado el Colegio de Registradores, el Registro permanecerá abierto por tratarse de un servicio público esencial. Eso sí, acudir al registro sólo se podrá hacer en ciertas condiciones. Los registradores recomiendan dos medidas esenciales: intentar realizar los trámites de forma on-line o telefónica, y solicitar información registral solo a través de su web.

Por su parte, y en la misma línea, el Consejo General del Notariado (CGN) ha anunciado que los notarios tampoco echarán el cierre. Al tener carácter de oficina pública, los despachos notariales «no pueden cerrar», recuerda el CGN. No obstante, la regla general es no acudir presencialmente a las oficinas, y hacerlo sólo para atender «aquellas actuaciones de carácter urgente, así como las que determine el Gobierno».

Según dicta la instrucción, el notario se abstendrá de citar a interesados para actuaciones que no revistan dicho carácter. Si bien es cierto que en la práctica cada notario es libre de decidir qué se firma en su despacho, lo cierto es que cuestiones como contratos de arras o la compra de una vivienda no entrarían bajo el paraguas del carácter ‘urgente’ definido en la instrucción de 15 de marzo de 2020. En consecuencia, todo parece apuntar a que la solución más pacífica y positiva para las partes consiste en una renegociación de las condiciones inicialmente pactadas en el contrato, vía prórrogas.

Por ello, los notarios se abstendrán de citar a interesados para actuaciones que no revistan dicho carácter. En consecuencia, la oficina notarial deberá procurar un teléfono de contacto, así como un correo electrónico para atender tales actuaciones. Estos medios, están publicados en la página web www.notariado.org.

Como parte del plan para evitar los contagios por COVID-19, el CGN ha lanzado una serie de precauciones para aquellas visitas al notario que tengan el carácter de imprescindible:

1. Sólo entrarán en la notaría el interesado, los intérpretes y los testigos.
2. Se pasará exclusivamente a la oficina notarial «el tiempo imprescindible».
3. El interesado deberá aplicar las «medidas de autoprotección» que garanticen la seguridad.
4. Se mantendrán distancias recomendadas.
5. Se establecerá un sistema de turnos.

CONCLUSIONES:

Hay que partir de la base de que todo contrato tiene como fundamento la buena fe, y el equilibrio entre las partes. Si no podemos acceder a las notarias, a pesar de que ambas partes estén dispuestas, debemos prorrogar el documento de arras hasta que haya finalizado el excepcional estado de crisis sanitaria en el que nos encontramos. Estamos seguros de que tanto comprador como vendedor lo entenderán, a pesar de las urgencias que ambos puedan tener por sus propias circunstancias personales.

IURIS EST ARS BONI ET AEQUI “El derecho es el arte de lo bueno y lo equitativo”-

Rafael Apolo

Dpto. Jurídico

donpiso