La compraventa de una vivienda con inquilinos es un procedimiento más habitual de lo que a simple vista parece. Se trata de un proceso legal que puede llevarse a cabo por distintos métodos. Sin embargo, es importante que conozcas cuáles son tus derechos y los de los inquilinos. ¿Quieres saber todos los detalles? A continuación, te mostramos las claves para vender un piso con inquilinos.
Vender un inmueble con un inquilino dentro es totalmente posible y es un trámite que queda regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos. En el artículo 9 de esta se especifica que “el dueño de la vivienda podría recuperarla cuando la necesitase, no aplicándose el plazo de prórroga obligatoria de cinco años, si así se hubiera hecho constar expresamente en el contrato de arrendamiento”. Sin embargo, hay que destacar ciertos derechos por parte del inquilino, los cuales defienden que salvo renuncia expresa, este pueda permanecer en el piso hasta la fecha de vencimiento del contrato. Además, el inquilino que ya esté habitando en la vivienda tendrá prioridad para postularse como nuevo comprador en el momento en que se produzca la oferta, por delante de otros interesados en adquirir el inmueble.
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También se deberá tener en cuenta si el contrato de alquiler está inscrito en el Registro de la Propiedad, así como las leyes que estaban vigentes en el año en que se firmó el contrato, que también determinarán los derechos que dispone el inquilino.
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Llegar a un acuerdo entre las partes
Cuando pones una vivienda a la venta, los compradores interesados van a querer visitarla antes de firmar nada. Si el piso que se ofrece cuenta con inquilinos dentro, puede darse el caso que no les haga mucha gracia mostrar su vivienda, de tal manera que deberías llegar a un acuerdo con ellos para que los compradores puedan visitar la casa.
En ocasiones la negociación se producirá de forma sencilla y fluida, especialmente si el comprador es un inversor que tiene intención de mantener en las mismas condiciones el contrato de alquiler para los inquilinos.
Sin embargo, si los ocupantes no tienen intención de enseñar la vivienda, por ejemplo, porque el comprador no quiere mantenerles el arrendamiento, es posible que tengas que ofrecerles algunas alternativas para intentar convencerlos y que muestren el piso.
En algunos casos el propietario ayuda a los inquilinos a buscar una nueva vivienda en condiciones similares, les asesora en el cambio de domicilio o les aplica algún descuento en las mensualidades para que puedan afrontar la mudanza.
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Derecho de tanteo
El derecho de tanteo tiene una gran importancia en el proceso de venta de un inmueble con inquilinos. Se entiende como la capacidad que tiene una persona para adquirir la vivienda en la que reside y que se pretende vender, con carácter preferente respecto de otros compradores. Es decir, los inquilinos de la vivienda tendrán preferencia en la compra por delante de cualquier otro interesado.
El propietario está obligado por ley a comunicar al inquilino el deseo de vender su vivienda. Entonces, el inquilino podrá adquirirla siempre y cuando abone el valor que reclama el propietario, o bien si iguala la última oferta que el comprador este ofreciendo. De ser así, el inquilino dispondrá de un plazo de 30 días naturales para ejercer este derecho y se procederá a la compra del inmueble.
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Si el inquilino no quiere adquirir la vivienda
En el caso que el inquilino no desee utilizar el derecho de tanteo, el propietario deberá informar al futuro comprador de que el piso que quiere comprar tiene inquilinos dentro. Cuando esto sucede, el inquilino podrá seguir viviendo en la propiedad si se produce alguna de estas situaciones:
- Si existe un acuerdo expreso entre vendedor y comprador respecto de que están dispuestos a seguir alquilando la casa al inquilino.
- Si el inquilino llega a un acuerdo con el comprador y le permite seguir viviendo como alquilado en la vivienda.
- Si previamente a la venta, se inscribiera el contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad.
Cuando no tengan intención de adquirir el inmueble, el propietario tendrá derecho a vender el inmueble siempre y cuando notifique si la vivienda ha sido vendida o si pudieran cambiar las condiciones del acuerdo para con los inquilinos.
Los artículos 9 y 14 de la Ley de Arrendamiento Urbano reflejan este derecho y están destinados a proteger al inquilino de la vivienda.
El artículo 9 hace referencia a que, si el contrato es inferior a los 3 años y no se ha pactado nada al llegar a la fecha de vencimiento, el contrato se prolongará hasta los 3 próximos años, con lo que la venta del inmueble solo se podría producir si se respetan los derechos y deseos del inquilino.
El artículo 14 estipula que, si el contrato de arrendamiento está inscrito en el Registro de la Propiedad, el nuevo comprador estará obligado a respetar al inquilino y a subrogarse al contrato existente.
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Ventaja para inversores
Por lo general, adquirir una vivienda con un contrato de arrendamiento pactado previamente a la venta es una ventaja, ya que permite rentabilizar la vivienda desde el mismo momento en que se adquiere la misma, sin necesidad de buscar nuevos ocupantes que la alquilen.
Es habitual que los inversores pidan al propietario el historial de los pagos del inquilino, así como el nivel de sus ingresos. Por lo general, el inquilino se mostrará favorable a presentar estos documentos ya que la intención del inversor será mantenerlos en el piso.
Ésta podría considerarse como la situación ideal y donde las negociaciones suelen ser más favorables para todas las partes.
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El propietario quiere recuperar la vivienda
En ocasiones excepcionales el propietario podría solicitar la vivienda porqué la necesita para uso o disfrute propio o de algún familiar. Cuando esto sucede, queda sin efecto todo lo mencionado anteriormente y se podrá echar al inquilino si se le hubiera notificado en un plazo mínimo de dos meses previos al momento de requerir el inmueble y si se demuestra que las causas son reales y están justificadas.
Como podéis ver, estos cinco puntos muestran que la venta de un piso con inquilinos puede producirse de distintas maneras. Si normalmente vender un piso ya puede ser un proceso algo complejo, ante este tipo de situaciones te recomendamos que trates siempre de llegar a acuerdos y evites entrar en posibles pleitos.
Iniciar un proceso judicial durante la venta de un inmueble no es para nada aconsejable y puede suponer diversos enredos, ya sea porque afecten a los plazos de la compraventa, la posible pérdida de algún comprador interesado o añadir unos costes imprevistos a un trámite que busca obtener la máxima rentabilidad.
Por eso, si quieres evitar cualquier contratiempo y buscas vender tu vivienda con las mejores condiciones, ya sea con o sin inquilinos, confía en el asesoramiento de donpiso.
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