El contrato de compraventa inmobiliaria

El contrato para comprar una vivienda es la pieza fundamental de la compraventa de un inmueble, ya que es justamente la firma de este documento la que concreta la transacción. Sin la firma del contrato, no hay compraventa. Pero, ¿a qué nos referimos cuando hablamos de un contrato de compraventa inmobiliaria y qué debería incluir? Aquí te lo explicamos.

Obligaciones y derechos derivados del contrato de compraventa

Tal como recoge el artículo 1445 del Código Civil, el contrato de compraventa es un acuerdo escrito en el cual una de las partes, el vendedor, se compromete a entregar o traspasar la propiedad de un bien inmueble a la otra parte, el comprador, a cambio de una cantidad de dinero acordada.

El contrato de compraventa es un contrato bilateral por el hecho de que produce obligaciones para ambas partes. A su vez, es consensual, ya que se realiza solo a partir del acuerdo y de la conformidad tanto del comprador como del vendedor. Finalmente, es traslativo por el hecho de que el documento sirve para que se produzca el traspaso del título de la propiedad.

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Qué ha de incluir el contrato de compraventa

El contrato de compraventa inmobiliaria es un documento legal que contiene una serie de datos, requerimientos y cláusulas. Antes de firmarlo, es importante verificar que incluya todos los elementos que se detallan a continuación.

En primer lugar, hay que revisar que figuren de forma correcta los datos personales tanto del comprador como del vendedor; esto incluye: nombre y apellidos completos de ambos, un número documento de identidad y la dirección de su residencia actual. En caso de que se quisieran incluir apoderados o más de una persona como compradora, es necesario también incluir sus datos en este apartado.

En segundo lugar, el vendedor debe incluir documentación que permita certificar la legalidad del título de inmueble y su potestad para vender el mismo. Seguido a ello, debe detallarse toda la información de la propiedad, incluida la dirección, la referencia catastral, los metros cuadrados (construidos y útiles), el número de la finca registral y la descripción que figura en el Registro de la Propiedad. También es importante dejar clara su situación arrendataria, es decir, si hay inquilinos o está ocupada de alguna manera y el estado en el que se encuentra.

Otro punto que debe estipularse en el contrato es la cantidad exacta de dinero por la cual se realizará o realizó la compraventa, como también el método y la fecha de pago de la misma. A su vez, debe indicarse la fecha exacta de entrega de la vivienda.

En otro apartado deberá precisarse todos los impuestos y gastos a pagar y quién se hará responsable de los mismos, tanto de los asociados a la compraventa del inmueble (honorarios de escrituración, gastos de agencia, etc.), como de los vinculados a la propiedad, como el IBI o las obras de comunidad. Finalmente, se incluyen en el contrato las penalizaciones a aplicar en caso de que alguna de las partes incumpla algunos de los compromisos asumidos en las cláusulas detalladas en el contrato.

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Ejemplo/Modelo de un contrato de compraventa

Tal como explicamos en el apartado anterior, el contrato de compraventa de una vivienda debe incluir ciertas cláusulas. Sin embargo, éstas deben tener una cierta estructura y expresarse correctamente. A continuación, puedes ver un modelo básico de contrato de compraventa creado por la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU). Es importante tener en cuenta que el documento debe ser firmado por cada una de las partes en todas las páginas, independientemente de la firma al final.

CONTRATO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA

En …… a ……………de……………

REUNIDOS

DE UNA PARTE: …………………………………………………………………………………

Y DE OTRA PARTE: …………………………………………………………………………..

INTERVIENEN: Todos en su propio nombre y derecho. Ambas partes se reconocen mutuamente la capacidad legal necesaria para el otorgamiento y firma del presente contrato de compraventa, para lo cual,

EXPONEN

                                                           I

Que …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………

TÍTULO DE PROPIEDAD: La finca descrita fue adquirida por los vendedores a ………………………………………………………………………………………………

INSCRIPCIÓN: La finca se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad de ………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………

CARGAS: ………………………………………………………………………………………………………………

                                                           II

Que estando de acuerdo los abajo firmantes en que D. ……………………………… venda a D. …………………………………………………… la finca citada y descrita en el Expositivo anterior, y siendo voluntad de éste adquirirla, llevan a efecto de común acuerdo la presente compraventa de conformidad con las siguientes,

CLÁUSULAS

PRIMERA.- El vendedor, …………………………………….  venden a D. …………………………., quien compra, la finca descrita en el Expositivo primero.

SEGUNDA.- El precio de esta compraventa se fija en ………………………………… euros, importe que se abona de la siguiente forma:

– …………………… euros como señal  de la compraventa, que se entregan en el acto de la firma del presente contrato, respecto a las cuales el vendedor declara haberlas percibido y otorga carta de pago a favor de D. ………………………………………..

– El resto, ……………………….. euros,  se entregarán por la parte compradora en efectivo en el momento del otorgamiento de la correspondiente escritura pública de esta compraventa. Convienen, por tanto, las partes en elevar a escritura pública el presente contrato en un plazo no superior a tres meses a partir de la fecha de la firma del presente contrato, ante el Notario que de común parecer acuerden; bastará el requerimiento de cualquiera de las partes a la otra para ello.

TERCERA.- La entrega de las llaves del piso a la parte compradora se llevará a efecto en el momento de la elevación a público del presente contrato.

CUARTA.- La parte compradora se compromete a hacerse cargo de la totalidad de los gastos que la titularidad del inmueble lleva consigo, especialmente los gastos de comunidad, a partir de la entrega de llaves a la parte compradora.

QUINTA.- Respecto a los demás gastos e impuestos que se originen o devenguen como consecuencia de la presente compraventa, éstos serán los que por ley correspondan a cada una de las partes.

SEXTA.- El vendedor o vendedores responderán ante el comprador por evicción y saneamiento con arreglo a las prescripciones legales que regulen estas materias.

SÉPTIMA.- Se hace constar expresamente que existe sobre la vivienda seguro decenal  de daños materiales (o seguro de caución) contratado por el promotor con la compañía ………………………………………………………………………………………….,

            Y en prueba de conformidad, firman ambas partes el presente contrato, por duplicado en todas sus hojas, en el lugar y fecha indicados en el encabezamiento.

La parte vendedora,                                                                                        La parte compradora,