Es un gravamen del incremento del valor de una vivienda desde el momento en el que el propietario la compra hasta que la vende. Por tanto, aquellos propietarios que decidían vender su vivienda y a su vez, en lugar de obtener beneficios, tenían perdidas, estaban exentos de pagar el impuesto.
¿Cuándo se paga la plusvalía?
El impuesto de plusvalía debe pagarse cuando se produce la transmisión del inmueble. Esto incluye:
- Venta de una vivienda.
- Donación o herencia de un inmueble urbano.
- Aportación del inmueble a una sociedad o permuta.
El plazo para pagarlo suele ser de 30 días hábiles desde la venta o de 6 meses en caso de herencia (prorrogables hasta un año).
¿Quién paga la plusvalía municipal?
La plusvalía municipal la paga el vendedor, salvo en contadas ocasiones. Una de esas excepciones, y que se ha de tener en cuenta cuando se adquiere, por ejemplo, una casa en zonas turísticas donde hay un porcentaje notable de propietarios extranjeros, es que este impuesto será costeado por el comprador cuando el vendedor es una persona física no residente en España.
Igualmente, en la donación de viviendas, el heredero del activo será quien liquide el impuesto municipal.
¿Quién puede reclamar el impuesto de plusvalía municipal?
El Tribunal Constitucional prohíbe reclamar todas las liquidaciones y autoliquidaciones que hayan sido impugnadas. Para poder optar a la devolución del tributo, el contribuyente debe haberlo pagado previamente pese haberlo recurrido a posteriori. Para ello se debe diferenciar entre los casos de autoliquidación y los de liquidación. La diferencia es simple. En el primero de los casos el proceso corre a cargo del contribuyente. Desde el cálculo hasta la presentación de la liquidación del impuesto. En cambio, en el caso de la liquidación, es la administración quien se encarga de llevar a cabo este proceso.
En otras palabras, un propietario que vendió su vivienda y pagó el impuesto de plusvalía municipal puede solicitar su devolución siempre que se encuentre dentro del plazo de cuatro años tras la realización del pago. Además, un contribuyente que haya vendido su inmueble y aun así haya obtenido un beneficio, siempre podrá exigir el retorno siempre que el cálculo de la autoliquidación sea incorrecto. Dicha reclamación se podrá efectuar en el mismo Ayuntamiento en el que se efectuó el pago del impuesto.
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¿Qué datos se necesitan para calcular la plusvalía municipal?
Para calcular el importe del impuesto, el contribuyente necesita:
- Valor catastral del terreno (no del inmueble completo).
- Años transcurridos entre la compra y la venta.
- Porcentaje o coeficiente aplicable según el municipio.
- Tipo impositivo, que puede llegar hasta un 30%.
Con estos datos, el Ayuntamiento aplicará uno de los dos métodos de cálculo vigentes desde el Real Decreto-Ley 26/2021.
¿Cómo calcular la base imponible de la plusvalía?
El Consejo de Ministros aprobó un Real Decreto-Ley convirtiéndolo en el sustituto a la plusvalía municipal. Como ya pudimos avanzar en este mismo blog la semana pasada, en este se contemplan dos alternativas con las que el contribuyente podrá contar en base a su propio beneficio:
-
Pago de la plusvalía por sistema objetivo:
Este método se basa en la multiplicación del valor catastral por un coeficiente determinado por los ayuntamientos. No obstante, el Gobierno central ha especificado que será el Ministerio de Hacienda quien lo fijará teniendo en cuenta la realidad del mercado. Sobre esta base, se añadirá un porcentaje que nunca deberá superar el 30%.
-
Pago de plusvalía municipal por estimación directa:
En este caso, la base imponible valorará la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta del inmueble y posteriormente se sumará el porcentaje limitado al 30%.Los coeficientes para calcular esta base imponible se actualizarán a medida que el mercado inmobiliario vaya evolucionando y se aprobarán junto a los prepuestos generales del estado. Las actualizaciones de la nueva plusvalía son varias. Más allá de las opciones de cálculo, otra de los cambios más sonados es que actualmente si una persona compra o hereda una vivienda y la vende en un periodo inferior a un año deberá hacer frente al pago del impuesto. Algo que no sucedía anteriormente.
Llegados a este punto, recuerda que en donpiso contamos con profesionales especializados en cuestiones fiscales y legales que te permitirán llegar al día de la compra o venta de tu vivienda de forma tranquila y con toda la información en la mano.
Coeficientes para el cálculo de la plusvalía municipal
El Ayuntamiento de Barcelona establece anualmente los coeficientes aplicables para calcular la base imponible de la plusvalía municipal. Estos coeficientes varían según el número de años transcurridos entre la adquisición y la transmisión del inmueble. Para el año 2025, los coeficientes son los siguientes:
| Periodo de generación | Coeficiente |
| Inferior a un año | 0,16 |
| 1 año | 0,15 |
| 2 años | 0,15 |
| 3 años | 0,15 |
| 4 años | 0,16 |
| 5 años | 0,18 |
| 6 años | 0,20 |
| 7 años | 0,22 |
| 8 años | 0,23 |
| 9 años | 0,21 |
| 10 años | 0,16 |
| 11 años | 0,13 |
| 12 años | 0,11 |
| 13 años | 0,10 |
| 14 años | 0,10 |
| 15 años | 0,10 |
| 16 años | 0,10 |
| 17 años | 0,12 |
| 18 años | 0,16 |
| 19 años | 0,22 |
| 20 años o más | 0,35 |
Ejemplos de cálculo
Imaginemos una vivienda adquirida en Barcelona hace 10 años con un valor catastral del suelo de 200.000 euros. Aplicando el coeficiente correspondiente a 10 años (0,16):
Base imponible = 200.000 € × 0,16 = 32.000 €
Cuota tributaria = 32.000 € × 30% = 9.600 €
Por lo tanto, el impuesto a pagar sería de 9.600 euros.
¿Qué sucede si no se paga la plusvalía?
Si no se paga dentro del plazo legal, el Ayuntamiento puede:
- Imponer recargos e intereses de demora.
- Iniciar un procedimiento de apremio con recargos del 5%, 10% o 20%.
- Incluir la deuda en el registro de morosos municipales.
Por eso, es fundamental liquidar el impuesto a tiempo o presentar una reclamación si existe un error en el cálculo.
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