La última semana hablamos de los gastos que requiere vender una vivienda, tanto para el comprador como para el vendedor. Ambos deben asumir una serie de gastos que implica el pago de impuestos y cuestiones más burocráticas y administrativas.
Sin embargo, vender una casa también lleva aparejados ciertos costes que deben tenerse en cuenta a la hora de tasar la vivienda y ponerle un valor final de venta. Esto incluye el pago de la plusvalía municipal si correspondiera, la cancelación de la hipoteca y los gastos de notario.
En donpiso contamos con profesionales de primer nivel que acompañan a los clientes en cada una de las partes del proceso por el que transita la venta de una casa. Sabemos que no es sencillo y por ello estamos para asesorarte y ayudarte.
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¿Qué es la plusvalía en una compraventa inmobiliaria?
Uno de los impuestos principales en la venta de una vivienda es la plusvalía en el IRPF, siendo la Agencia Tributaria la administración encargada de la recaudación de esta tasa. Se trata de un impuesto obligatorio que grava la ganancia patrimonial obtenida por la venta de un inmueble. El IRPF se aplica al incremento del valor de un inmueble una vez que se transmite, se vende, se hereda o se recibe una propiedad tras una donación. Quedan exentos del pago de este impuesto las personas mayores de 65 años que hayan vendido su vivienda habitual o las menores de 65 años que hayan vendido su vivienda habitual para comprar otra de la misma índole, teniendo un periodo de 2 años para su declaración.
Por otra parte, cuando hablamos de plusvalía, muchas veces nos referimos al Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Este es un impuesto municipal directo, y grava precisamente la plusvalía venta vivienda. Para calcular la plusvalía municipal se debe saber el valor catastral, el cual viene establecido en el recibo del IBI. De este modo, el municipio logra recuperar la inversión que ha hecho anteriormente, como mejoras estructurales, conexiones de transporte y nuevos servicios habilitados. Pero es importante entender que este impuesto sólo grava el valor del suelo urbano, dejando de lado las zonas rurales. Al conocer el valor catastral, se aplican algunos porcentajes tomando en cuenta el tiempo durante el cual el propietario haya sido el dueño de la vivienda en venta. Hay que liquidarlo en el Ayuntamiento, por lo tanto, no tiene nada que ver con el precio neto de la vivienda.
Factores que influyen en la plusvalía
El valor de la plusvalía no es el mismo para todos, pues varía según cada caso particular. Hay 3 puntos clave que hacen que se de este incremento del valor de la propiedad con el tiempo:
- La ubicación: El precio de la vivienda depende de la zona donde se encuentra ubicada, por lo que es un elemento a tener en cuenta a la hora de valorar la vivienda y de comprobar si ha existido una plusvalía del activo durante el periodo de tenencia del mismo por parte del vendedor.
- Mejoras estructurales y servicios: La ecuación es sencilla, cuantos más servicios tenga el inmueble, mayor será la plusvalía. Desde donpiso siempre recomendamos que la vivienda tenga servicios básicos como agua potable, alcantarillado, electricidad, drenaje, alumbrado público, transporte público en las inmediaciones y pavimentación.
- Mantenimiento de la zona: Mantener en buen estado los equipamientos o las habitaciones de vivienda permitirán mantener el valor de la propiedad.
¿Cómo calcular la plusvalía?
En noviembre del año pasado, el Gobierno aprobó una nueva manera de calcular la plusvalía en la que se les da la oportunidad a los ciudadanos de abonar el impuesto escogiendo entre dos métodos de cálculo, según los beneficie más.
1) Cálculo de la base imponible de la plusvalía real
Se calcula en base a la diferencia entre el valor de adquisición del terreno y el valor de venta. Se realiza a través de una fórmula bastante sencilla donde al valor de la venta (o transmisión) de la vivienda, se le resta el precio que se pagó del inmueble en su momento (valor de la adquisición) por el porcentaje del valor catastral del terreno.
2) Cálculo del incremento objetivo de la base imponible del valor del terreno
Esta segunda posibilidad permite tributar en función de la plusvalía real obtenida en el momento de la transmisión de un inmueble. Si el contribuyente demuestra que la plusvalía real es inferior a la resultante del método de estimación objetiva, podrá aplicar la real. En este caso sólo se debe multiplicar el valor catastral del terreno por el coeficiente que determine cada Comunidad. El primero se obtiene en el último recibo del IBI o en la sede online del Catastro y el segundo es establecido por cada ayuntamiento según el tiempo que el antiguo dueño haya poseído la vivienda.
Quedarán exentos de pagar este tributo las transmisiones entre cónyuges o de estos a sus descendientes (excepto herencias) y las operaciones dadas con Bienes de Interés Cultural (BIC) o que pertenezcan a un conjunto histórico-artístico reconocido.
Si tienes dudas, en donpiso contamos con profesionales especializados en cuestiones fiscales y legales que te permitirán llegar al día de la compra o venta de tu vivienda de forma tranquila y con toda la información en la mano.
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