¿Se puede vender una vivienda en España aunque todavía tenga una hipoteca pendiente? Sí, se puede vender un piso con hipoteca. Tener un préstamo hipotecario en vigor no impide transmitir la vivienda, pero es necesario resolver correctamente la deuda y la carga que figura sobre el inmueble.
La forma más habitual de hacerlo es utilizar parte del dinero obtenido con la venta para pagar el capital pendiente de la hipoteca. Para ello, la entidad bancaria debe emitir un certificado de saldo pendiente y, en el momento de la compraventa, la deuda puede liquidarse para que la vivienda quede libre de la carga hipotecaria.
También existen otras posibilidades, como que el comprador se subrogue en determinadas condiciones en el préstamo existente, aunque esta operación requiere la intervención de la entidad financiera.
Por eso, si te preguntas “¿se puede vender una casa hipotecada?”, la respuesta es sí. Lo importante es conocer las alternativas y preparar la operación con suficiente antelación.
¿Cuáles son los pasos para vender un piso con hipoteca?
Aunque cada operación puede tener sus particularidades, estos son los principales pasos que debes tener en cuenta:
1. Comunícate con tu banco
Lo primero es conocer exactamente cuánto dinero queda pendiente de pagar de la hipoteca y qué condiciones establece tu contrato.
Puedes solicitar a la entidad un certificado de saldo o deuda pendiente. Este documento permite conocer el importe necesario para cancelar económicamente el préstamo y puede incluir los intereses vencidos que estén pendientes de pago.
También es importante consultar si existen comisiones o compensaciones por amortización anticipada que puedan resultar aplicables según el contrato y la normativa.
2. Valora correctamente la vivienda
Antes de poner el piso a la venta, es recomendable conocer su valor de mercado. Esto te permitirá establecer un precio de salida realista y comprobar si el importe que puedes obtener será suficiente para cubrir la deuda pendiente y los gastos asociados a la operación.
Puedes solicitar una tasación de vivienda para obtener una primera referencia sobre el valor del inmueble.
3. Calcula cuánto dinero quedará después de la venta
No basta con comparar el precio de venta con el capital pendiente de la hipoteca.
También debes tener en cuenta los gastos e impuestos que correspondan a la operación, así como los posibles costes asociados a la cancelación del préstamo.
De esta forma podrás saber cuánto dinero tendrás disponible una vez completada la compraventa y liquidada la deuda.
4. Encuentra comprador y formaliza la operación
Una vez acordado el precio con el comprador, se formaliza la compraventa.
Si el comprador no se subroga en la hipoteca existente, la deuda pendiente puede liquidarse con parte del precio de la venta. El banco debe emitir el certificado de saldo correspondiente y coordinar la cancelación económica de la deuda. El Banco de España explica que esta liquidación puede realizarse, entre otras vías, mediante cheque ante notario o transferencia bancaria específica para la cancelación.
5. Cancela la hipoteca en el Registro de la Propiedad
Una vez pagada la deuda, la hipoteca puede seguir apareciendo registralmente hasta que se complete su cancelación.
Para realizar la cancelación registral, la entidad debe emitir el certificado de deuda cero. Este documento es gratuito. Posteriormente se formaliza la escritura de cancelación y se presenta la documentación necesaria en el Registro de la Propiedad.
Por tanto, pagar la hipoteca y cancelar la hipoteca registralmente son dos pasos relacionados, pero diferentes.
Escenarios a la hora de cancelar la hipoteca
Cuando vas a vender una vivienda hipotecada, no existe una única forma de resolver la situación. La alternativa más adecuada dependerá del capital pendiente, del precio de venta y de las condiciones de tu préstamo.
En términos generales, puedes cancelar la deuda con el dinero obtenido de la venta, estudiar una posible subrogación por parte del comprador o, si el precio de venta no cubre la deuda, negociar con la entidad cómo resolver la diferencia.
Cancelar la hipoteca en el momento de la venta, ¿es lo mejor?
En muchas operaciones, cancelar la hipoteca en el momento de la venta es la alternativa más sencilla.
El funcionamiento habitual es que el banco calcule el saldo pendiente y que una parte del dinero que paga el comprador se destine directamente a liquidar la deuda. Una vez satisfecha, se puede iniciar la cancelación registral de la carga.
Esto permite que el comprador adquiera la vivienda libre de esa hipoteca, salvo que se haya pactado expresamente otra alternativa.
Además, hacerlo coordinadamente con el banco, la notaría y el comprador permite evitar que la operación quede pendiente por una carga que continúa inscrita.
No obstante, antes de decidir cómo cancelar el préstamo conviene revisar las condiciones de la hipoteca, ya que pueden existir comisiones o compensaciones por amortización anticipada. La entidad debe informar de las condiciones aplicables a la operación.
Vender el piso por debajo de la hipoteca
Una situación más compleja se produce cuando el precio que puedes obtener por la vivienda es inferior al importe que todavía debes al banco.
Por ejemplo, si vendes el piso por 180.000 euros y todavía tienes una deuda hipotecaria de 210.000 euros, la venta no genera suficiente dinero para cancelar completamente el préstamo.
En ese caso, no significa que la deuda desaparezca con la venta. La diferencia entre el precio obtenido y el importe necesario para cancelar la deuda tendrá que resolverse con la entidad financiera.
Puede ser necesario aportar fondos propios o negociar con el banco una solución para la cantidad pendiente. La entidad no está obligada a aceptar cualquier propuesta de cancelación por un importe inferior a la deuda.
Por eso, si sabes que el precio de mercado de tu vivienda puede ser inferior al capital pendiente, es recomendable hablar con el banco antes de ponerla definitivamente a la venta.
Vender el piso por encima de la hipoteca
Cuando el precio de venta es superior al capital pendiente de la hipoteca, la operación resulta más sencilla desde el punto de vista de la deuda.
Por ejemplo, si vendes la vivienda por 300.000 euros y quedan 180.000 euros de hipoteca, una parte del precio puede destinarse a cancelar esos 180.000 euros y el importe restante quedará para el vendedor, una vez descontados los gastos e impuestos que correspondan.
El dinero sobrante no constituye automáticamente un beneficio íntegro, ya que hay que tener en cuenta otros costes de la operación y, en su caso, la tributación de la ganancia patrimonial en el IRPF y la plusvalía municipal.
Por eso es recomendable hacer una previsión del resultado neto antes de fijar el precio de venta.
Quiero subrogar la deuda hipotecaria
Otra posibilidad es que el comprador se subrogue en el préstamo hipotecario existente. En este caso, el comprador asumiría la posición correspondiente en la deuda hipotecaria en las condiciones que se acuerden y siempre con la intervención de la entidad financiera.
La subrogación no se produce automáticamente por el hecho de que comprador y vendedor estén de acuerdo. El banco debe intervenir y aceptar la operación conforme a las condiciones aplicables.
Antes de elegir esta alternativa, hay que comparar las condiciones de la hipoteca existente con las que podría obtener el comprador mediante un nuevo préstamo: tipo de interés, plazo, capital pendiente, comisiones y otras condiciones.
Si finalmente se realiza la subrogación, el vendedor puede quedar liberado de la deuda en los términos formalizados con la entidad. Por eso, es fundamental que la operación quede correctamente documentada y que no se dé por hecho que el vendedor deja de ser responsable simplemente porque otra persona empieza a pagar las cuotas.
¿Y si hago una hipoteca puente?
La hipoteca puente es una alternativa que puede plantearse cuando quieres comprar una nueva vivienda antes de haber vendido la que tienes actualmente.
Su funcionamiento es diferente al de una simple cancelación de hipoteca. En lugar de vender primero y después comprar, este tipo de financiación puede permitir disponer de financiación temporal para afrontar la compra de la nueva vivienda mientras se completa la venta de la anterior.
Suele estar vinculada a la existencia de dos operaciones inmobiliarias: la venta de la vivienda actual y la adquisición de la nueva.
Por ejemplo, si has encontrado una vivienda que quieres comprar pero todavía no has conseguido vender tu piso, una hipoteca puente puede servir para cubrir temporalmente las necesidades de financiación hasta que se produzca la venta.
Sin embargo, este tipo de producto implica analizar cuidadosamente la capacidad de pago, el plazo previsto para vender la vivienda y las condiciones que ofrece la entidad financiera.
Por eso, antes de contratar una hipoteca puente es recomendable comparar diferentes alternativas y asegurarse de que las cuotas y condiciones son asumibles.
¿Se puede vender la mitad de una casa hipotecada?
Sí, en determinadas circunstancias puedes transmitir tu parte de una vivienda, pero tener una hipoteca sobre el inmueble hace que la operación sea más compleja.
La hipoteca es, como regla general, indivisible. Esto significa que mientras no se acuerde una modificación o cancelación, la carga hipotecaria puede continuar afectando al inmueble en su totalidad. La Ley Hipotecaria establece que la hipoteca subsiste íntegra sobre los bienes hipotecados mientras no se cancele, y la liberación parcial requiere atender a las reglas y acuerdos correspondientes.
Por tanto, vender una participación de la propiedad no significa que automáticamente quede liberada de la hipoteca esa parte del inmueble.
Si, por ejemplo, dos personas son propietarias al 50 % de una vivienda hipotecada y una quiere vender su participación, habrá que analizar tanto la situación de la propiedad como la deuda hipotecaria. El banco puede tener que intervenir para determinar cómo se mantiene o modifica la garantía y quién continúa respondiendo del préstamo.
Además, si lo que se pretende es que uno de los copropietarios deje de ser deudor de la hipoteca, no basta con modificar la titularidad de la vivienda: será necesario que la entidad financiera acepte la correspondiente modificación de la deuda.
Por eso, antes de vender una parte de una vivienda hipotecada, es especialmente recomendable consultar al banco y revisar la escritura de la hipoteca y la situación registral del inmueble.
Contar con una inmobiliaria para valorar las diferentes opciones y preparar la venta de una vivienda que todavía tiene una hipoteca pendiente.
