ENTREVISTA A EMILIANO BERMÚDEZ
La crisis del coronavirus supone, por encima de todo, un nuevo y enorme reto para el sector inmobiliario. Es indudable que esta pandemia global afectará, a corto plazo, a todas las capas de la economía y, en consecuencia, también al mercado de la vivienda. Por ello, resulta clave trabajar desde ya en el después del COVID-19. Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso, analiza en esta entrevista cómo cree que podremos salir de esta delicada situación y qué consecuencias traerá al mercado de las agencias de intermediación inmobiliaria.
– ¿Cómo ve el futuro de las pequeñas inmobiliarias en España?
Es un futuro incierto, en el que será muy importante trabajar mucho y bien durante estos próximos meses. Antes de la crisis sanitaria, teníamos un sector que ya había entrado desde el último cuatrimestre del 2019 en una fase clara de contracción. Había tasas de caída de ventas moderadas pero que apuntaban una marcada tendencia a la baja. Es un sector caracterizado por una sobredimensión importante: en España, según el INE, existen más de 55.000 negocios dedicados a la actividad inmobiliaria y más de 148.000 personas se dedican a los servicios inmobiliarios. No va a haber negocio para todos, por tanto el ajuste será importante.
En cuanto al escenario post coronavirus, como crisis coyuntural, tendrá unas u otras consecuencias según el tiempo que dure esta situación de confinamiento y paralización de la economía.
Será una recuperación en forma de U, con un periodo más intenso a la baja hasta el tercer trimestre. Superado este tramo, confío en que veamos una ligera mejoría a partir de octubre para iniciar la recuperación sostenida a partir del primer trimestre de 2021.
– ¿Qué porcentaje del total cree que tendrá que cerrar este año?
Habrá una desaparición importante de agencias y operadores inmobiliarios. Por tanto, una vez superemos la crisis y se estabilice la situación económica, pueden quedarse por el camino entre 10.000 y 15.000 negocios inmobiliarios; es una selección natural necesaria para ajustar el volumen de ventas a la dimensión del número de operadores.
– ¿Cuáles aguantarán mejor esta crisis?
Las que demuestren tener pulmón financiero y capacidad de competir en un mercado más reducido y más difícil. Creo que la inmobiliaria pequeña, que no opera bajo el paraguas de una marca fuerte y bien posicionada o que no pueda generar ventajas competitivas, va a sufrir mucho y será uno de los protagonistas que peor lo pueden pasar.
Vamos a ver caídas importantes en la actividad en los próximos meses: descensos de precios, desaparición de operadores e incrementos importantes en los plazos de venta.
– ¿Qué piden desde su sector al Gobierno?
Esta no es una crisis financiera como la de 2008, es una crisis coyuntural, mucho más transversal y que, en principio, parece que tendrá una duración a corto/medio plazo. Si antes del verano se inicia la vuelta a la normalidad, no se producirá una situación de destrucción severa de la capacidad productiva, será una crisis de parón de la actividad por confinamiento, con posibilidades de vuelta a la normalidad si se mantienen las empresas y las rentas disponibles de las familias para proteger el consumo.
Por ello, el Gobierno debería orientar sus políticas de ayuda a la proteger el tejido productivo con la inyección sin paliativos de liquidez para el mantenimiento a ultranza de las empresas. Es una situación cuya principal consecuencia debe ser el incremento de la deuda pública que puede situarse por encima del 110 % del PIB y donde las medidas de política monetaria y fiscal del BCE van a ser determinantes. Dependemos de ello.
La ayuda que necesita el sector es, sobre todo, de liquidez. No es un problema de oferta y demanda. Si las empresas pueden aguantar ahora, con liquidez para hacer frente a sus costes estructurales, entendemos que cuando todo vuelva a la normalidad, el tejido productivo recuperará su estabilidad a corto plazo. Pero los créditos de salvación han de llegar a las empresas y que la banca no ponga trabas.
En el año 2021 creemos que se dibujará otro escenario: el de la recuperación que a partir del segundo trimestre puede producirse con fuerza en el sector inmobiliario, aunque dependerá de la dinámica de la economía española en su conjunto.
– ¿Esta crisis afectará más a la demanda de viviendas o a la oferta?
En principio, afectará directamente a la demanda, aunque no descartemos reducciones moderadas de la oferta. La gente va a dejar de comprar vivienda por que perderá su empleo y sus expectativas en algunos casos será complicada y también por el miedo y el “clima” que genera una crisis, por tanto, tendremos destrucción de demanda y paralización de una parte del resto temporalmente, aunque tenga la capacidad económica para realizar la inversión. Además, cuando, en unos meses, retome el proceso de compra, el comprador querrá rebajar el precio del inmueble notablemente. Si hablamos de segmentos, esta crisis perjudicará, principalmente, a los inmuebles en venta con un rango de precio medio y medio-bajo.
– El precio de las viviendas de segunda mano ¿cree que caerá? ¿Cuánto y durante qué espacio de tiempo?
Los precios en el mercado de vivienda de segunda mano pueden llegar a caer entre el 8% y el 10%, dependiendo de los escenarios y siempre hablando de tasas interanuales en 2020. El ajuste de los precios en obra nueva tendrá una menor incidencia, salvo en los productos destinados a segunda residencia y mercado vacacional que sufrirán más por la especial destrucción de demanda en estos segmentos.
A nivel general, la previsión es que cerraremos 2020 con unas 400.000 unidades vendidas (un -20% en tasa anual respecto a 2019 donde se vendieron 501.000 viviendas). En 2021, confío en que la situación cambiará. Como apuntaba anteriormente, si los plazos de la crisis se dan con el horizonte que entendemos todos, y salimos del confinamiento antes de verano, pasaremos un tercer trimestre complicado, pero en el cuarto trimestre del año ya esperamos una ligera inflexión de la curva para iniciar una recuperación moderada a partir del primer trimestre de 2021.
Un análisis muy interesante para entender la situación actual del sector y su futuro.
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