¿Se puede vender una propiedad si uno de los herederos no está de acuerdo?

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Heredar una vivienda no es un proceso sencillo. Más allá de que, a menudo, esto supone el despedirse de un ser querido, en términos jurídicos es una operación que requiere de asesoramiento y de llevar a cabo una serie de pasos para cumplir con la legalidad vigente en todos los aspectos, desde el burocrático hasta el fiscal. En este sentido, hay muchas ocasiones en las que existe más de un heredero de una propiedad inmobiliaria, por lo que no es extraño que se produzcan conversaciones, negociaciones y acuerdos entre herederos sobre la forma más pertinente de recibir en herencia ese activo inmobiliario.

Habitualmente los herederos toman de manera unánime la decisión de qué hacer con la propiedad heredada, pero, ¿qué ocurre cuando no hay consenso? Y, lo que es más importante desde un punto de vista inmobiliario, ¿qué ocurre si uno de los herederos no quiere llevar a cabo la venta de la propiedad y otro/s sí? ¿Se puede vender una propiedad si uno de sus herederos no está de acuerdo y se niega a ponerla a la venta?

En aras de facilitar al lector la lectura de este post, le adelantamos que la respuesta a la pregunta es “sí, pero siga usted leyendo”. No se puede vender una propiedad inmobiliaria si uno de los herederos no está por la labor de hacerlo, como tampoco se puede obligar al resto a seguir siendo copropietarios de esta. No obstante, sí que existen otras vías jurídicas que podrían desbloquear esta situación y permitir a todas las partes alcanzar un acuerdo que resulte satisfactorio. Pero empecemos por el principio…

Es importante establecer que cualquier bien se hereda, incluidos los de índole inmobiliario, pertenece a cada una de las personas que lo van a heredar, si es que hay más de una, en proindiviso y por partes iguales. Esto quiere decir que todas las partes tienen el mismo derecho sobre la propiedad y que no se puede forzar a ninguna de ellas a tomar decisiones contra su voluntad sobre la herencia a la que está legitimada. Por tanto, es obligación de todos el llegar a un acuerdo para poder disfrutar de la herencia recibida.

Casos de venta de propiedades con los herederos en contra

Llegados a este punto, es el momento de establecer qué mecanismos ofrece la ley para poder llegar a vender la propiedad pese a que alguno de sus herederos se muestre contrario a hacerlo. Y es que existen diversas alternativas que podrían ser fácilmente aceptadas por todas las partes y que evitarían el tener que acudir a la vía judicial.

Comprar su parte al heredero que no quiere vender

Esta es la vía más evidente, pues supone que el heredero que deje de ser propietario de ese inmueble y, por ende, el resto de los herederos puedan proceder de la manera que decidan. No obstante, dado el previsible desenlace de una posterior venta de la propiedad, es muy probable que esta opción también fuera rechazada por el heredero que se niega a vender. Sin embargo, sobre este escenario, el Artículo 1062 del Código Civil indica que “bastará que uno sólo de los herederos pida su venta en pública subasta, y con admisión de licitadores extraños, para que así se haga”.

Realizar un acto de conciliación

Es decir, que las partes alcancen un acuerdo privado, eludiendo así la vía judicial, que siempre retrasará mucho más el proceso de herencia de la propiedad inmobiliaria. De no llegarse a un acuerdo, el pleito sería la única solución.

Una subasta voluntaria de la propiedad

En el caso los herederos hayan llegado finalmente a un acuerdo para vender la propiedad pero no coincidan en el precio de venta, estos podrán también acogerse a esta alternativa legal que consiste en presentar una solicitud para la realización de una subasta en el Juzgado de Primera Instancia al que por ubicación de la propiedad se deba acudir. Previamente al momento de celebración de la subasta se habrá fijado un valor de tasación por el que la propiedad va a ser subastada. En el caso de no alcanzarse dicha cifra en la subasta, los herederos podrán o no aceptar la puja más alta recibida por el bien inmueble.

División de la propiedad

Esta alternativa supone el tener que interponer una demanda para la división de la propiedad, dándose inicio de lo que se conoce como un procedimiento contencioso de división judicial de cosa común. No obstante, en muchas ocasiones este tipo de procesos acaban en subasta pública de la propiedad, lo que además de dilatar en el tiempo el proceso, supone un perjuicio para los herederos propietarios porque, en la práctica, la propiedad se acaba vendiendo en subasta por debajo de su valor real de mercado.

Venta del proindiviso

Existe una última opción que implicaría que el heredero contrario a la venta de la propiedad transmita su parte a una empresa privada, pasando ésta a ser copropietaria del inmueble. Eso sí, el resto de los herederos tendrán lo que se conoce como derecho de tanteo, es decir, si alguno estuviera interesado en comprar ese porcentaje de la propiedad tendría preferencia en la adquisición frente a terceros.

Documentación necesaria para la venta de una propiedad

Finalmente ha llegado el momento de vender el piso, el siguiente paso importante es la documentación. Para vender la propiedad necesitará los siguientes documentos:

• Nota simple
• Certificado energético
• Planos de la vivienda
• Cédula de habitabilidad
• Certificado del ITE
• Estatutos de la comunidad
• Recibo de pago del IBI
• Contrato de arras o de reserva
• Últimas facturas de suministros
• Certificado de estar al corriente de pago con la comunidad
• Certificado de deuda cero
• Escritura de compraventa de la casa

Si no tienes ni idea de cuáles son estos documentos ni de dónde conseguirlos, te recomendamos este post en el que detallamos todos los documentos para vender una casa.

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