El arrendamiento con opción a compra es un formato híbrido entre los dos modelos más populares (arrendamiento y venta). Es un documento legal más complejo que incluye dos subcontratos. El primero de ellos resumirá todas las condiciones para alquilar una casa, mientras que el segundo reflejará todos los problemas y contratos celebrados para la compra de una propiedad en un futuro próximo.
¿Cómo funciona el alquiler con opción a compra?
Pues te lo explicamos. Un contrato de alquiler con opción a compra de un inmueble garantiza que después de un período previamente acordado, el inquilino pueda comprar la propiedad al precio determinado al inicio de la relación contractual. Del importe final se te descontará la totalidad o parte de la renta mensual que ya haya pagado y sin compromiso. Una persona que acepta dicho contrato no está obligada a comprar una casa después del plazo predeterminado. Tendrá la libertad de elegir si quiere realizar una oferta o no.
Este mecanismo ofrece una alternativa flexible para aquellos que no están listos para comprar de inmediato, pero desean asegurar la opción de adquirir una propiedad en el futuro. Además, el alquiler con opción a compra proporciona tranquilidad al saber que parte del alquiler pagado se destinará a la compra de la vivienda, en caso de decidirse por la adquisición. Así es cómo funciona el alquiler con opción a compra.
¿Por qué puede interesarte alquilar con derecho a compra?
Este tipo de contrato es una opción para aquellos que quieren comprar a medio plazo, pero no disponen de la liquidez necesaria para cubrir los gastos iniciales de compra de una vivienda. Cabe señalar que, en condiciones normales, la proporción de hipotecas bancarias representa el 80% del precio total de la propiedad. Es decir, si la casa vale 150.000 euros, entonces la hipoteca es de hasta 120.000 euros.
Después de eso, el 20% restante se necesita para realizar la operación, siguiendo con el ejemplo anterior, unos 30.000€, a los que hay que añadir otro 10% para cubrir las tasas e impuestos relacionados con la transacción. Ahorrar el 30% del precio total de la vivienda puede no ser posible para muchas personas hoy en día. De hecho, según un estudio de Fotocasa, el presupuesto para el pago inicial de una vivienda ha aumentado un 16% en los últimos años. En tales casos, se debe considerar como alternativa un arrendamiento con opción a compra.
¿Merece la pena el alquiler con opción a compra?
Una de las preguntas más comunes es si realmente merece la pena el alquiler con opción a compra. Este tipo de contrato permite al inquilino vivir en la propiedad mientras ahorra para una posible compra futura, aplicando parte o la totalidad del alquiler pagado al precio de compra. Es una opción interesante para quienes desean comprar una vivienda, pero aún no están financieramente preparados para hacerlo.
Sin embargo, también hay que considerar los riesgos. Si el valor de la propiedad disminuye, el precio acordado inicialmente podría ser superior al valor de mercado al momento de la compra. Aun así, en mercados inmobiliarios estables o en crecimiento, merece la pena el alquiler con opción a compra porque ofrece la oportunidad de asegurar una vivienda a un precio fijo, mientras se disfruta del inmueble como si ya fuera propio.
¿Qué requisitos se deben cumplir para un contrato de arrendamiento con opción a compra?
Al celebrar este tipo de contrato, es importante revisar cuidadosamente todas las condiciones, que se dividirán en dos categorías: arrendamiento y compra. En general, podemos destacar un conjunto de normas comunes que siempre deben estar por escrito:
- Los precios de las compras posteriores deben estar reflejados en la documentación.
- Se debe registrar el período acordado, después del cual la propiedad se puede comprar oficialmente.
- Reflejar una prima también es común. Es decir, la cantidad pagada al propietario de la vivienda, dándole la oportunidad de comprar. Si el inquilino finalmente decide comprar, este dinero se suele descontar del precio final.
Beneficios del arrendamiento que permiten a los propietarios-ocupantes comprar
Este tipo de contrato ofrece muchas ventajas para ambas partes, el arrendador/vendedor y el arrendatario/comprador. Sin duda es una opción viable en grandes núcleos de población donde los precios inmobiliarios son elevados y dificultan la compra por parte de los potenciales compradores.
Esta es una opción muy beneficiosa para el inquilino de la vivienda, ya que facilita notablemente su compra. Sin embargo, el arrendamiento con opción a compra también tiene muchas ventajas para el propietario, tanto durante el arrendamiento como en caso de una posible venta.
Beneficios para el arrendador durante el período de alquiler
Dado que comprar o vender un apartamento puede ser más difícil durante una recesión en el mercado inmobiliario o una crisis económica, esta opción permite ingresos de alquiler regulares. Para que pueda obtener una rentabilidad inmediata de esta casa sin renunciar a futuras ventas.
Además, dichos acuerdos permiten a los propietarios aprovechar los beneficios fiscales relacionados con el alquiler. Los gastos relacionados con el mantenimiento de la propiedad, los servicios públicos, el seguro del hogar y los servicios públicos son deducibles. Pago atrasado de impuestos y tasas relacionados con el proceso de compraventa. El arrendatario debe pagar una prima por el otorgamiento de la opción de compra. Esta pregunta puede ser decisiva en la futura compra de un inmueble. Los compradores también pueden considerar esta prima como un seguro de impago, ya que, si el inquilino no paga el alquiler, pierde el derecho a comprar el piso en las condiciones pactadas. Además, el interés en una futura compra da garantías al arrendador de que su inquilino va a cuidar su vivienda como si fuera la suya, pues quizá acabe siéndolo.
Beneficios para el propietario que vende
Si el arrendatario finalmente no completa la compra, el arrendador no tiene que devolver la renta mensual ni la prima del suelo pagada por el arrendatario al inicio de la relación contractual. Una vez que el inquilino le da aviso, puede vender la propiedad o elegir un contrato de arrendamiento con opción de recompra. Tampoco es una pérdida desde el punto de vista fiscal, descontando la cantidad pagada en alquiler (hay que indicar los ingresos) la casa será más barata, por lo que la cantidad que se acaba pagando en impuestos por la venta como plusvalía también es menor.
Si tiene dudas sobre si el arrendamiento con opción a compra es beneficioso, podemos decir que puede ser muy beneficioso para ambas partes involucradas en el proceso. Los inquilinos pueden invertir en una propiedad potencial mientras están alquilando. Por su parte, los propietarios se benefician de la propiedad a través de alquileres sin tener que renunciar a una venta intermedia.
Diferencia entre venta aplazada y alquiler con opción a compra
Una venta aplazada implica un acuerdo donde el comprador se compromete a pagar el precio total de la propiedad en varios plazos, mientras que el alquiler con opción a compra permite al inquilino vivir en la propiedad durante un período antes de decidir si comprarla o no. En la venta aplazada, el comprador es el propietario desde el principio, mientras que en el alquiler con opción a compra, el inquilino no adquiere la propiedad hasta que decide ejercer la opción de compra. Esta es la diferencia entre venta aplazada y alquiler con opción a compra.
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