Comprar o alquilar una vivienda implica asumir una serie de gastos que van más allá del precio de compra o de la renta mensual. Uno de los más habituales, especialmente en edificios residenciales, son los gastos de comunidad. Pero ¿qué incluyen exactamente y quién debe hacerse cargo de ellos?
Los gastos de comunidad sirven para financiar el mantenimiento y funcionamiento de los elementos y servicios comunes de un edificio. Ascensor, limpieza, iluminación, administración o reparaciones son solo algunos de los conceptos que pueden formar parte de la cuota que pagan los propietarios. Desde donpiso repasamos qué son los gastos de comunidad, cómo se reparten entre los vecinos y quién debe pagarlos cuando la vivienda está alquilada.
¿Qué son los gastos de comunidad?
Los gastos de comunidad son las cantidades económicas que aportan los propietarios de un edificio o conjunto inmobiliario para hacer frente a los gastos necesarios para su conservación, mantenimiento y correcto funcionamiento.
Estas aportaciones se gestionan a través de la comunidad de propietarios y permiten sufragar tanto los gastos ordinarios del día a día como determinadas actuaciones extraordinarias aprobadas por la junta de propietarios.
Entre los conceptos más habituales que pueden incluirse dentro de los gastos de comunidad se encuentran:
- Limpieza y mantenimiento de las zonas comunes.
- Consumo eléctrico de escaleras, portales o garajes.
- Mantenimiento del ascensor.
- Servicios de conserjería o vigilancia.
- Honorarios del administrador de fincas.
- Reparaciones y conservación del edificio.
- Mantenimiento de jardines, piscinas u otras instalaciones comunes.
- Seguros contratados por la comunidad.
La cantidad que paga cada propietario no tiene por qué ser idéntica. Generalmente, el reparto se realiza en función de la cuota de participación que corresponde a cada inmueble, aunque los estatutos de la comunidad pueden establecer particularidades.
Gastos ordinarios y gastos extraordinarios
Dentro de una comunidad conviene diferenciar entre los gastos ordinarios y los extraordinarios. Los primeros son aquellos necesarios para el funcionamiento habitual del edificio y suelen estar incluidos en las cuotas periódicas de los propietarios.
Los gastos extraordinarios, en cambio, responden a obras o actuaciones concretas que no forman parte del mantenimiento habitual. Una rehabilitación de fachada, la instalación de un ascensor o una reforma importante pueden requerir la aprobación de una derrama específica.
Por tanto, cuando hablamos de qué son los gastos de comunidad, no nos referimos únicamente a una cuota fija mensual, sino al conjunto de obligaciones económicas necesarias para mantener en buen estado los elementos comunes del inmueble.
¿Quién paga los gastos de comunidad en un alquiler?
Esta es una de las dudas más frecuentes entre propietarios e inquilinos. Como norma general, frente a la comunidad de propietarios, la obligación de pagar los gastos corresponde al propietario de la vivienda.
Sin embargo, en un contrato de alquiler es posible pactar que determinados gastos generales sean asumidos por el inquilino. Para ello, este acuerdo debe quedar recogido expresamente en el contrato y cumplir con los requisitos establecidos por la normativa aplicable.
En otras palabras, la respuesta a quién paga los gastos de comunidad en un alquiler depende, en buena medida, de lo que hayan acordado propietario e inquilino antes de formalizar el contrato.
¿Es legal cobrar gastos de comunidad al inquilino?
Sí, puede ser legal repercutir los gastos de comunidad al inquilino siempre que exista un acuerdo expreso entre ambas partes y se refleje adecuadamente en el contrato de arrendamiento.
No basta con comunicar posteriormente al inquilino que debe asumir este gasto. Las condiciones económicas del alquiler deben quedar claras desde el principio para evitar conflictos o interpretaciones diferentes durante la vigencia del contrato.
Además, conviene diferenciar los gastos generales de comunidad de otros costes relacionados directamente con el uso individual de la vivienda, como los suministros de agua, electricidad, gas o internet.
¿Quién paga las derramas si la vivienda está alquilada?
Las derramas extraordinarias aprobadas por la comunidad suelen corresponder al propietario, ya que están vinculadas a su condición de titular del inmueble y a las decisiones adoptadas por la comunidad de propietarios.
No obstante, como ocurre con otras obligaciones económicas dentro del alquiler, es importante revisar las condiciones concretas del contrato y la naturaleza del gasto. No es lo mismo una cuota ordinaria de mantenimiento que una derrama destinada a una gran obra de rehabilitación.
Por este motivo, antes de firmar un contrato de alquiler conviene revisar con detalle qué gastos están incluidos en la renta y cuáles deben ser asumidos de forma independiente.
¿Los garajes y locales comerciales pagan gastos de comunidad?
Los propietarios de garajes y locales comerciales también pueden estar obligados a contribuir a los gastos de comunidad. Sin embargo, la cantidad que deben pagar y los conceptos concretos a los que contribuyen dependen de la cuota de participación, los estatutos y las características de cada comunidad.
Por ejemplo, un local comercial situado en la planta baja de un edificio puede no utilizar el ascensor o las escaleras interiores. Esto no significa automáticamente que quede exento de todos los gastos relacionados con estos elementos.
La obligación de contribuir a determinados gastos puede venir establecida en el título constitutivo o en los estatutos de la comunidad. Por eso, cada caso debe analizarse de forma individual.
¿Qué gastos de comunidad deben pagar los locales comerciales?
La respuesta depende de cómo estén reguladas las obligaciones dentro de la comunidad. En ausencia de una exención específica, los locales comerciales participan habitualmente en los gastos generales conforme a su cuota de participación.
No obstante, pueden existir excepciones para determinados servicios o instalaciones cuando así se haya establecido legalmente o en los documentos que regulan el funcionamiento de la comunidad.
Por ejemplo, un local puede estar exento de contribuir a determinados gastos de mantenimiento de elementos que no utiliza, siempre que exista una disposición que reconozca expresamente esa exención.
¿Los garajes pagan gastos de comunidad?
Sí, las plazas de garaje también pueden estar sujetas al pago de gastos de comunidad. En muchos edificios existe una comunidad general y, en ocasiones, comunidades o subcomunidades específicas para determinadas zonas como garajes, trasteros o locales.
Los propietarios de plazas de garaje pueden contribuir a los gastos generales del edificio y, además, asumir los costes específicos derivados del mantenimiento del propio aparcamiento.
Iluminación, ventilación, limpieza, puertas automáticas o sistemas de seguridad son algunos de los servicios que pueden generar gastos propios de una comunidad de garajes.
¿Son deducibles los gastos de comunidad?
Los gastos de comunidad pueden tener relevancia fiscal en determinadas situaciones, especialmente cuando una vivienda se destina al alquiler. En estos casos, los propietarios pueden considerar determinados gastos relacionados con el inmueble dentro de los gastos deducibles de los rendimientos obtenidos por el arrendamiento, siempre que se cumplan los requisitos establecidos por la normativa fiscal.
Por tanto, si te preguntas si los gastos de comunidad son deducibles, la respuesta dependerá del uso que se dé al inmueble y de la situación fiscal concreta del propietario.
Gastos de comunidad deducibles en una vivienda alquilada
En el caso de una vivienda destinada al alquiler, las cuotas de comunidad que corresponden al propietario pueden formar parte de los gastos vinculados a la obtención de los ingresos del arrendamiento.
Es importante conservar los justificantes y recibos correspondientes, ya que pueden ser necesarios para acreditar los gastos declarados ante la Administración tributaria.
Como ocurre con cualquier cuestión fiscal, conviene revisar la normativa vigente en el momento de realizar la declaración y consultar con un profesional cuando existan circunstancias particulares.
¿Y si la vivienda es habitual?
Cuando se trata de una vivienda habitual que no genera ingresos por alquiler, los gastos de comunidad no funcionan, con carácter general, como una deducción directa en el IRPF.
Sin embargo, pueden existir particularidades fiscales relacionadas con determinados tipos de obras, ayudas o actuaciones realizadas en el edificio. Por eso, es recomendable distinguir entre la cuota ordinaria de comunidad y otros gastos extraordinarios.
¿Cómo se calculan y reparten los gastos de comunidad?
El reparto de los gastos de comunidad se realiza habitualmente en función de la cuota de participación asignada a cada vivienda, local o plaza de garaje dentro del inmueble.
Esta cuota figura normalmente en la documentación constitutiva de la propiedad horizontal y tiene en cuenta factores como la superficie, la ubicación y las características de cada elemento privativo.
Esto explica por qué dos vecinos del mismo edificio no siempre pagan exactamente la misma cantidad de comunidad. Una vivienda de mayor tamaño o con una cuota de participación superior puede asumir un porcentaje más elevado de los gastos generales.
¿Se pueden cambiar las cuotas de comunidad?
Modificar el sistema de reparto de los gastos no es una decisión que pueda tomarse de manera informal. Dependiendo del cambio que se pretenda realizar, puede ser necesario cumplir determinados requisitos y alcanzar las mayorías previstas en la normativa.
También es importante revisar los estatutos de la comunidad, ya que pueden establecer reglas específicas sobre la distribución de determinados gastos.
Por este motivo, cualquier modificación relevante en el reparto de las cuotas debe analizarse cuidadosamente antes de llevarla a votación.
¿Qué pasa si no se pagan los gastos de comunidad?
El impago de las cuotas comunitarias puede generar problemas tanto para el propietario moroso como para el conjunto de la comunidad. Los gastos comunes deben seguir pagándose aunque algunos vecinos no cumplan con sus obligaciones, lo que puede afectar a la economía general del edificio.
La comunidad dispone de mecanismos legales para reclamar las cantidades pendientes. Habitualmente, el primer paso consiste en requerir el pago al propietario deudor antes de iniciar, si fuera necesario, un procedimiento de reclamación.
Además, tener deudas con la comunidad puede complicar la venta de una vivienda, ya que la situación económica del inmueble respecto a la comunidad debe quedar correctamente reflejada durante el proceso de compraventa.
¿Puede una comunidad reclamar deudas antiguas?
La posibilidad de reclamar cuotas impagadas depende de diferentes factores, entre ellos los plazos de prescripción y las actuaciones realizadas para reclamar la deuda.
Por eso, cuando existe una situación de morosidad prolongada, es aconsejable actuar cuanto antes y conservar toda la documentación relacionada con los acuerdos y reclamaciones efectuadas por la comunidad.
¿Pueden subir los gastos de comunidad?
Sí. Los gastos de comunidad pueden aumentar cuando se incrementan los costes de mantenimiento del edificio o cuando la comunidad aprueba un presupuesto superior para el siguiente ejercicio.
El aumento del precio de la energía, los servicios de limpieza, los seguros o los contratos de mantenimiento puede repercutir directamente en la cuota que pagan los propietarios.
También puede ser necesario incrementar las aportaciones cuando la comunidad necesita mejorar su fondo de reserva o afrontar nuevas obligaciones relacionadas con la conservación y seguridad del edificio.
¿Se pueden reducir los gastos de comunidad?
Reducir los gastos no siempre significa eliminar servicios. En muchos casos, una revisión periódica de los contratos de mantenimiento, seguros o suministros puede ayudar a optimizar el presupuesto comunitario.
La eficiencia energética del edificio también puede tener un impacto relevante a medio y largo plazo. Mejorar determinados sistemas o instalaciones puede requerir una inversión inicial, pero contribuir posteriormente a reducir algunos gastos recurrentes.
En cualquier caso, las decisiones económicas deben ser aprobadas por la comunidad conforme a los procedimientos establecidos.
Preguntas frecuentes
Generalmente, se reparten según la cuota de participación asignada a cada vivienda o inmueble dentro de la comunidad. No obstante, los estatutos pueden establecer reglas específicas para determinados gastos.
La comunidad puede reclamar las cantidades pendientes al propietario. El impago también puede generar intereses, costes adicionales y, en determinados casos, dar lugar a procedimientos judiciales de reclamación.
No necesariamente. La cuota puede mantenerse, subir o incluso reducirse dependiendo del presupuesto anual aprobado por la comunidad y de la evolución de los gastos del edificio.
Puede pactarse que el inquilino asuma determinados gastos de comunidad, siempre que el acuerdo se establezca expresamente en el contrato de alquiler y se cumplan los requisitos legales aplicables.
Suelen incluir los costes necesarios para mantener y gestionar los elementos comunes del edificio, como limpieza, ascensor, iluminación, administración, seguros, mantenimiento o servicios comunes.
Conocer bien cómo funcionan los gastos de comunidad es importante antes de comprar o alquilar una vivienda. No solo afectan al presupuesto mensual, sino que también pueden influir en la rentabilidad de una inversión inmobiliaria y en el coste total de mantener una propiedad.
Por eso, antes de tomar cualquier decisión, en la inmobiliaria donpiso recomendamos revisar la situación económica de la comunidad, las cuotas ordinarias, las posibles derramas pendientes y los servicios incluidos. También es importante tener en cuenta otros costes asociados a la operación, como los gastos de notaría en una compraventa. Un pequeño análisis previo puede evitar sorpresas una vez realizada la operación. Y si tienes cualquier duda o necesidad…¡contacta con nosotros!
