Durante años, comprar una vivienda de alto valor en España podía abrir también la puerta a un permiso de residencia. Esa puerta ya está cerrada. La Golden Visa en España dejó de admitir nuevas solicitudes el 3 de abril de 2025, así que hoy conviene separar dos decisiones que antes podían ir de la mano: invertir en un inmueble y conseguir autorización para vivir en el país.
La buena noticia es que una persona extranjera sigue pudiendo comprar vivienda en España. Lo que ha desaparecido es el atajo migratorio: las llaves pueden venir con la casa, pero el permiso de residencia ya no viene en el mismo llavero. En donpiso recomendamos planificar desde el principio la operación inmobiliaria y la vía legal de residencia como procesos distintos.
La Golden Visa nació con la Ley 14/2013 para atraer capital y facilitar la residencia a inversores de fuera de la Unión Europea. Además de la inversión inmobiliaria, contemplaba otras modalidades de inversión financiera o empresarial. El atractivo estaba en una tramitación específica, la posibilidad de incluir a determinados familiares y una mayor flexibilidad de permanencia que otros permisos.
¿Por qué se eliminó la Golden Visa en España?
El fin de la Golden Visa en España formó parte de un cambio de política pública. El Gobierno y el legislador defendieron que la residencia ligada a la inversión, especialmente a la compra de vivienda, había dejado de encajar con las prioridades del mercado residencial. La eliminación se incorporó a la Ley Orgánica 1/2025, que suprimió los artículos de la Ley 14/2013 relativos a los inversores.
La medida se justificó en un contexto de dificultad de acceso a la vivienda y fuerte presión de precios en determinadas ciudades. Su impacto real sobre el conjunto del mercado era limitado y desigual, pero se optó por desvincular de forma definitiva la compra de inmuebles y la obtención de residencia.
¿Cómo afecta la eliminación a los inversores extranjeros?
Para los nuevos inversores extranjeros el cambio principal es claro: comprar una vivienda, aunque supere los 500.000 euros, ya no habilita para solicitar este permiso. La operación inmobiliaria y la situación migratoria deben planificarse por separado.
- La compra de inmuebles por extranjeros sigue siendo posible, con los mismos requisitos civiles, fiscales y de prevención de blanqueo aplicables a cada operación.
- Quien quiera residir en España debe encajar en otra autorización: residencia no lucrativa, teletrabajo internacional, emprendimiento, trabajo por cuenta ajena o propia, estudios u otra vía legal.
- Las solicitudes presentadas antes de la supresión y las renovaciones de autorizaciones ya concedidas se rigen por el régimen transitorio y por las condiciones aplicables a cada expediente.
Antes de reservar o firmar, conviene coordinar el asesoramiento inmobiliario, fiscal y migratorio. Comprar primero y preguntar después puede convertir una operación ilusionante en una colección de trámites con muy poco encanto.
¿Qué alternativas existen ahora para residir en España?
Las alternativas a la Golden Visa en España no son equivalentes entre sí. Cada permiso responde a una finalidad distinta y exige requisitos propios. La mejor elección depende de si la persona quiere trabajar, emprender, teletrabajar para empresas extranjeras o vivir en España sin desarrollar actividad laboral.
Visado de no lucrativa
Está pensado para personas que quieren residir en España sin trabajar. Exige acreditar medios económicos suficientes, seguro médico y el cumplimiento de los requisitos migratorios. Puede resultar adecuado para jubilados o personas con rentas y patrimonio que no necesiten desempeñar una actividad laboral en el país. No debe confundirse con un permiso para trabajar: su punto de partida es precisamente la residencia sin actividad laboral.
H3 Autorización para teletrabajadores internacionales
La vía para nómadas digitales puede encajar con profesionales que trabajan a distancia para empresas situadas fuera de España o que prestan servicios internacionales en los términos permitidos. Es necesario acreditar relación profesional, cualificación o experiencia, recursos y cobertura de Seguridad Social o equivalente, entre otros requisitos.
Visado de emprendedores
Se dirige a proyectos empresariales innovadores con especial interés económico para España. No basta con abrir cualquier negocio o aportar capital: se valora el proyecto, su innovación, su viabilidad y su contribución económica. La inversión inmobiliaria, por sí misma, no sustituye esos requisitos.
Arraigo y otras vías de residencia
También existen autorizaciones por trabajo por cuenta ajena o propia, estudios, reagrupación familiar y diferentes figuras de arraigo para personas que cumplen sus condiciones. El arraigo no funciona como una alternativa preventiva para alguien que todavía reside fuera de España, ya que responde a situaciones y periodos de permanencia concretos.
Países europeos que aún ofrecen programas similares
Algunos países europeos mantienen programas de residencia por inversión, pero cambian con frecuencia y no todos admiten la compra directa de vivienda como inversión válida. Portugal, por ejemplo, mantiene vías de inversión que ya no se basan en la adquisición inmobiliaria residencial; Grecia conserva un programa vinculado a inmuebles con umbrales que dependen de la zona; y otros países ofrecen esquemas centrados en fondos, empresas o contribuciones.
Quien compare Golden Visa en Europa debe revisar la normativa vigente en el momento de decidir, la inversión mínima, el tiempo de permanencia, la fiscalidad, las reglas de renovación y la posibilidad real de obtener residencia permanente o nacionalidad. Un programa atractivo sobre el papel puede no encajar con el proyecto de vida del inversor.
Qué significa esto para el mercado inmobiliario español
La eliminación de la Golden Visa no cierra la puerta a la inversión extranjera en vivienda: comprar sigue siendo posible sin las ventajas de residencia que ofrecía el programa. Quien ya esté valorando una operación puede apoyarse en nuestra guía sobre el contrato de arras y en la de impuestos al vender o comprar una vivienda para entender el proceso completo.
Si estás estudiando una compra, en donpiso podemos ayudarte con la parte inmobiliaria de la operación. También puedes consultar nuestra guía sobre el contrato de arras y el artículo sobre impuestos al vender o comprar una vivienda para conocer los pasos y costes habituales.
En operaciones internacionales resulta especialmente importante verificar el origen de los fondos, obtener el NIE, prever la fiscalidad y coordinar plazos bancarios y notariales. El asesoramiento migratorio debe prestarlo un profesional especializado, porque comprar una vivienda y residir legalmente en España son ahora dos decisiones relacionadas, pero independientes.
Preguntas frecuentes
Sí. La eliminación del programa no impide comprar una vivienda en España. Lo que desaparece es la autorización de residencia ligada automáticamente a esa inversión.
Las autorizaciones ya concedidas y sus renovaciones cuentan con un régimen transitorio. Cada caso debe revisarse según la fecha de solicitud, la inversión y las condiciones de la autorización.
No existe actualmente una autorización de residencia por alcanzar un determinado importe de compra inmobiliaria. Para residir hay que cumplir los requisitos de otra vía migratoria.
No por sí solo. La propiedad de un inmueble no sustituye el visado o autorización de residencia que corresponda a la nacionalidad y circunstancias del comprador.
