Comprar o vender una vivienda no sólo implica realizar la inversión o venta más importante de nuestra vida, sino que resulta complejo por la propia tipología de la transacción.
Todos los pormenores de la operación deben quedar claros y ser fieles a la legalidad vigente, aportando seguridad a ambas partes de la compraventa.
Entre todos los pasos a seguir para completar la compra o venta de una vivienda, el más psicológico por el compromiso que supone es el contrato de arras, pues significa la decisión de cierre de la operación.
¿Qué es el contrato de arras?
El contrato de arras es un documento que ambas partes de una operación inmobiliaria firman antes de formalizar de manera completa la transacción.
Con la correspondiente firma tanto el comprador como el vendedor de la propiedad inmobiliaria dan fe por escrito de su voluntad de realizar la compraventa, rubricando su compromiso de llevarla a cabo en el plazo que se determine en el contrato.
La principal característica de este documento es que va de la mano de la entrega por parte de la parte compradora de una suma de dinero acordada entre las partes a modo de reserva del inmueble.
De esta manera queda clara la voluntad del comprador de hacerse con la propiedad, tranquilizando así a la parte vendedora, que interrumpirá su búsqueda de posibles compradores.
También es clave la fecha acordada para la entrega definitiva de llaves. Y es que, a menudo, la parte vendedora de una vivienda firma el contrato de arras sin haber comprado antes la residencia en la que va a vivir en el futuro, por lo que es habitual que se pacte un periodo de dos o tres meses durante los cuales el vendedor podrá, contando con que va a recibir la suma total de dinero por la que se ha cerrado la operación, comprar otra vivienda.
Por ejemplo, podría darse el caso de que en un contrato de arras comprador y vendedor se comprometan a completar la transacción en un plazo de 60 días a contar desde la firma del documento. ¿Qué pasaría? Pues que el comprador transferiría al vendedor una cantidad de dinero acordada por ambas partes, que habitualmente gira en torno al 10% del valor total de la propiedad, para posteriormente, si es necesario, obtener la financiación hipotecaria correspondiente.
Hay que tener en cuenta también que, como en todo contrato, hay una serie de consecuencias legales que deberían afrontarse en caso de incumplimiento de este. Por otra parte, un notario será el encargado de usar este documento como base legal para llevar a cabo la escritura de compraventa.
Es decir, que todos los acuerdos sobre cómo se va a realizar la operación de compraventa deberán hacerse constar en el contrato de arras. Por ejemplo, si las partes acuerdan que el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) se repartirá de manera proporcional entre comprador y vendedor en función de los meses del año que hayan transcurrido hasta el momento de la entrega de llaves, deberá dejarse claro en el contrato de arras.
Contrato de arras vs reserva
El contrato de reserva, como las arras, persigue el garantizar que la operación se acaba llevando a cabo de manera satisfactoria para ambas partes. Mediante este contrato se acuerda que el comprador va a comprar la propiedad a cambio de pagar una cantidad de dinero conocida como señal, que dependerá del precio de la venta, mientras que el vendedor se compromete a traspasarla. Si bien la señal no es una cantidad fija, esta suele rondar entre el 1% y el 5% del precio de la venta.
La diferencia principal con respecto al contrato de arras es un acuerdo legal que puede llegar a rescindirse. ¿De qué manera? Comunicando el cambio de opinión a la parte vendedora, que tendrá derecho a quedarse con el dinero recibido en el momento de la firma.
Sin embargo, el contrato de reserva es de obligatorio cumplimiento, por lo que no se puede rescindir. Además, dadas sus características, suele ser utilizado por inmobiliarias y constructores, ya que los profesionales del sector necesitan la garantía de que la operación va a completarse para poder seguir ofreciendo su producto y servicios a nuevos clientes. Únicamente se podrá anular si en él aparece una cláusula que lo permita. Esta figura está recogida en la Ley de Venta a Plazos de Bienes Muebles 28/1998, reflejada en el BOE 14/07/1998.
Tipos de contrato de arras
Existen tres tipos de arras en función de la intención de las partes:
Confirmatorias
Se firman como parte del importe total a pagar en la operación. En el caso de que una de las partes incumpla el contenido del contrato de arras, la otra podrá exigir o bien el cumplimiento o, al menos, una indemnización por daños y perjuicios.
Penitenciales
La firma de este tipo de acuerdo acarrea que el comprador pierda la cantidad pactada en caso de incumplimiento del acuerdo. Si fuera el vendedor quien se echase para atrás, debería devolver al comprador el doble de la cantidad pactada en las arras.
Penales
A diferencia de las arras confirmatorias y penitenciales, las arras penales no son un anticipo del precio de la compraventa ni dan a las partes la facultad de desistir del contrato. Este tipo de arras no está regulado expresamente en el Código Civil español y se equiparan a las obligaciones con cláusula penal.
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