Comprar o vender una vivienda no sólo implica realizar la inversión o venta más importante de nuestra vida, sino que resulta complejo por la propia tipología de la transacción. Todos los pormenores de la operación deben quedar claros y ser fieles a la legalidad vigente, aportando seguridad a ambas partes de la compraventa. Entre todos los pasos a seguir para completar la compra o venta de una vivienda, el más psicológico por el compromiso que supone es el contrato de arras, pues significa la decisión de cierre de la operación.
¿Qué es el contrato de arras?
Contrato de arras: cómo debe ser
Comprar o vender una vivienda no sólo implica realizar la inversión o venta más importante de nuestra vida, sino que resulta complejo por la propia tipología de la transacción. Y es que todos los pormenores de la operación deben quedar claros y ser fieles a la legalidad vigente, aportando seguridad a ambas partes de la compraventa. Y de entre todos los pasos a seguir para completar la compra o venta de una vivienda, el más psicológico por el compromiso que supone es el contrato de arras, pues significa la decisión de cierre de la operación.
¿Qué es el contrato de arras?
Contrato de arras: cómo debe ser
Comprar o vender una vivienda no sólo implica realizar la inversión o venta más importante de nuestra vida, sino que resulta complejo por la propia tipología de la transacción. Y es que todos los pormenores de la operación deben quedar claros y ser fieles a la legalidad vigente, aportando seguridad a ambas partes de la compraventa. Y de entre todos los pasos a seguir para completar la compra o venta de una vivienda, el más psicológico por el compromiso que supone es el contrato de arras, pues significa la decisión de cierre de la operación.
Qué es el contrato de arras
El contrato de arras es un documento que ambas partes de una operación inmobiliaria firman antes de formalizar de manera completa la transacción. Con la correspondiente firma tanto el comprador como el vendedor de la propiedad inmobiliaria dan fe por escrito de su voluntad de realizar la compraventa, rubricando su compromiso de llevarla a cabo en el plazo que se determine en el contrato. La principal característica de este documento es que va de la mano de la entrega por parte de la parte compradora de una suma de dinero acordada entre las partes a modo de reserva del inmueble. De esta manera queda clara la voluntad del comprador de hacerse con la propiedad, tranquilizando así a la parte vendedora, que interrumpirá su búsqueda de posibles compradores.
También es clave la fecha acordada para la entrega definitiva de llaves. Y es que, a menudo, la parte vendedora de una vivienda firma el contrato de arras sin haber comprado antes la residencia en la que va a vivir en el futuro, por lo que es habitual que se pacte un periodo de dos o tres meses durante los cuales el vendedor podrá, contando con que va a recibir la suma total de dinero por la que se ha cerrado la operación, comprar otra vivienda. Por ejemplo, podría darse el caso de que en un contrato de arras comprador y vendedor se comprometan a completar la transacción en un plazo de 60 días a contar desde la firma del documento. ¿Qué pasaría? Pues que el comprador transferiría al vendedor una cantidad de dinero acordada por ambas partes, que habitualmente gira en torno al 10% del valor total de la propiedad, para posteriormente, si es necesario, obtener la financiación hipotecaria correspondiente.
Hay que tener en cuenta también que, como en todo contrato, hay una serie de consecuencias legales que deberían afrontarse en caso de incumplimiento de este. Por otra parte, un notario será el encargado de usar este documento como base legal para llevar a cabo la escritura de compraventa. Es decir, que todos los acuerdos sobre cómo se va a realizar la operación de compraventa deberán hacerse constar en el contrato de arras. Por ejemplo, si las partes acuerdan que el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) se repartirá de manera proporcional entre comprador y vendedor en función de los meses del año que hayan transcurrido hasta el momento de la entrega de llaves, deberá dejarse claro en el contrato de arras.
Contrato de arras vs reserva
El contrato de reserva, como las arras, persigue el garantizar que la operación se acaba llevando a cabo de manera satisfactoria para ambas partes. Mediante este contrato se acuerda que el comprador va a comprar la propiedad a cambio de pagar una cantidad de dinero conocida como señal, que dependerá del precio de la venta, mientras que el vendedor se compromete a traspasarla. Si bien la señal no es una cantidad fija, esta suele rondar entre el 1% y el 5% del precio de la venta.
La diferencia principal con respecto al contrato de arras es un acuerdo legal que puede llegar a rescindirse. ¿De qué manera? Comunicando el cambio de opinión a la parte vendedora, que tendrá derecho a quedarse con el dinero recibido en el momento de la firma. Sin embargo, el contrato de reserva es de obligatorio cumplimiento, por lo que no se puede rescindir. Además, dadas sus características, suele ser utilizado por inmobiliarias y constructores, ya que los profesionales del sector necesitan la garantía de que la operación va a completarse para poder seguir ofreciendo su producto y servicios a nuevos clientes. Únicamente se podrá anular si en él aparece una cláusula que lo permita. Esta figura está recogida en la Ley de Venta a Plazos de Bienes Muebles 28/1998, reflejada en el BOE 14/07/1998.
Tipos de contrato de arras
Existen tres tipos de arras en función de la intención de las partes:
Confirmatorias
Se firman como parte del importe total a pagar en la operación. En el caso de que una de las partes incumpla el contenido del contrato de arras, la otra podrá exigir o bien el cumplimiento o, al menos, una indemnización por daños y perjuicios.
Penitenciales
La firma de este tipo de acuerdo acarrea que el comprador pierda la cantidad pactada en caso de incumplimiento del acuerdo. Si fuera el vendedor quien se echase para atrás, debería devolver al comprador el doble de la cantidad pactada en las arras.
Penales
A diferencia de las arras confirmatorias y penitenciales, las arras penales no son un anticipo del precio de la compraventa ni dan a las partes la facultad de desistir del contrato. Este tipo de arras no está regulado expresamente en el Código Civil español y se equiparan a las obligaciones con cláusula penal.
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Modelos de contratos de arras
Un pacto de este tipo es algo privado entre las partes, pero siempre es mejor contar con un modelo de contrato de arras redactado por un especialista. En este sentido, para que no tengas ninguna duda de cómo proceder, desde donpiso te sugerimos este ejemplo de contrato de arras para que lo puedas descargar y utilizar cuando lo necesites.
Ten en cuenta que es posible que, por las circunstancias particulares de tu operación de compraventa, debas realizar algún tipo de adaptación. Si necesitas asesoramiento jurídico para la redacción de tu contrato de arras, ponte en contacto con nosotros sin ningún compromiso. ¡Estamos para ayudarte!
Ejemplo de un contrato de arras
Modelo – Contrato de Arras
______, a ____ de ____ de _____
De una parte como PARTE VENDEDORA:
D/Dña.___________, mayor de edad, con DNI nº ___________ y D/Dña. ___________, mayor de edad, con DNI nº ___________, domicilio C/ ___________
De otra parte como PARTE COMPRADORA:
D/Dña.___________, mayor de edad, con DNI nº ___________y D/Dña. ___________, mayor de edad, con DNI nº ___________, domicilio C/ ___________
INTERVIENEN
Ambas partes en nombre propio se reconocen capacidad legal necesaria para el otorgamiento del presente documento, lo que llevan a efecto bajo los siguientes:
ANTECEDENTES
I.– D/Dña. ___________ y D/Dña ___________, son dueños del inmueble sito en ___________
Descripción: (Hay que consultar catastro)
URBANA:___________
Inscripción: ___________
Referencia catastral: ___________
La propiedad se transmitirá libre de cargas, gravámenes y arrendatarios, y al corriente en el pago de impuestos, gastos de comunidad y al corriente asimismo del pago de los suministros existentes. La parte vendedora se hará cargo de los gastos de la cancelación de las cargas existentes hasta el momento de escritura pública de compraventa.
Se adjunta nota simple del Registro de la Propiedad N.º _ de ______ donde se encuentra inscrita la referenciada finca, y comprensiva de los extremos indicados.
II.– Que interesando a ___________ y a ___________ la compra de la citada finca, la cual conocen y aceptan su situación física, registral y urbanística y que han visitado previamente a la firma de este contrato, pero posponiéndose el acto de compraventa, por el precio del pago total, estipulan ambas partes llevar a efecto el presente CONTRATO DE ARRAS, a tenor de lo prevenido en el artículo 1454 del Código Civil (Artículo 1454: Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compraventa, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas) en base a las siguientes:
ESTIPULACIONES
Primera.- Las partes contratantes convienen el formal compromiso de ARRAS referente a la finca descrita en el expositivo I anterior, en virtud del cual D/Dña ___________ y D/Dña ___________ se obligan a vender a D/Dña ___________ y D/Dña ___________ la misma en estado libre de cargas, gravámenes y de arrendatarios y ocupantes, con cuanto le sea principal, accesorio, integrante y dependiente, al corriente de contribuciones, impuestos y gastos de la comunidad, así como el Certificado de Eficiencia Energética y Cédula de Habitabilidad, y D/Dña ___________ y D/Dña ___________ se obligan a adquirirla.
Segunda.- En concepto de ARRAS, D/Dña ___________ y D/Dña ___________ entregan a D/Dña ___________ y D/Dña ___________ la cantidad de ___________ EUROS (___________€ ) mediante transferencia a la cuenta de D/Dña ___________ y D/Dña ___________ n.º ES ___________ , quedando supeditada la validez del presente contrato a la formalización de dicha transferencia en un plazo máximo de 48 horas desde la fecha de firma.
Tercera.- El presente contrato se establece a tenor de las siguientes condiciones:
a) Si D/Dña ___________ y D/Dña ___________ como parte compradora, quieren que quede formalizada la compraventa, deberán efectuar el pago del resto del precio del inmueble al efectuarse escritura pública antes del día ___________ del 20__ (día incluido). Esta fecha deberá establecerse de mutuo acuerdo entre ambas partes y deberá comunicarse con una antelación mínima de 10 días.
b) Llegada dicha fecha si D/Dña ___________ y D/Dña ___________ no hicieran el pago acordado o manifestaran su voluntad de renunciar a la compra, el presente compromiso quedaría sin efecto y, por lo tanto, rescindido a todos los efectos, perdiendo la cantidad entregada en concepto de ARRAS.
c) Por el contrario, si se perfeccionara la compraventa, el precio de la misma sería un total de ___________ EUROS (___________ €) abonables en el momento de otorgar la correspondiente escritura, descontándose la cantidad recibida en concepto de ARRAS, al citado pago.
d) Si D/Dña ___________ y D/Dña ___________ (los vendedores) desistieran de efectuar la compraventa de la finca, vendrá obligado a devolver a D/Dña ___________ y D/Dña ___________ duplicadas las ARRAS recibidas.
e) Si el contrato de compraventa no pudiera perfeccionarse por causas ajenas a la voluntad de las partes (enfermedad, accidente, trámites bancarios, cita notarial, etc.) este contrato se prorrogará por ___________ días.
Cuarta.- Los gastos, impuestos y derechos de este contrato y de la escritura pública de compraventa que en su día se otorgue, y los de su inscripción en el Registro de la Propiedad serán satisfechos por la parte compradora.
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de la Naturaleza Urbana (plusvalía), será pagado por la parte vendedora.
La escritura pública de compraventa se otorgará dentro del plazo concedido ante el Notario que designe la parte compradora a favor de la persona física o jurídica que por ella se designe.
Quinta.- Teniendo en cuenta la naturaleza de este contrato, no se hace entrega de la posesión de la finca descrita objeto de este documento, lo cual se efectuará al perfeccionarse la compraventa, completándose el precio de la misma y otorgándose la correspondiente escritura pública.
Sexta.- Durante la vigencia de este contrato la parte vendedora se abstendrá de publicitar y/o enseñar la vivienda por sí misma o por medio de terceros a personas distintas de la parte compradora aquí reseñada.
Séptima.- Las partes con renuncia expresa a cualquier fuero propio que pudiera corresponderles se someten voluntariamente a la jurisdicción de los juzgados y tribunales de _______.
Y en prueba de conformidad otorgan y firman este documento por duplicado y a un solo efecto en el lugar y fecha expresados en el encabezamiento.
LA PARTE VENDEDORA LA PARTE COMPRADORA
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