Impuestos para vender tu piso o casa: Todo lo que tienes que saber

¿Qué impuestos se pagan al vender una casa?

Como decíamos, una de las preguntas recurrentes a la hora de vender una vivienda es la de qué impuestos se pagan al vender una casa. Y es que, como dice el refrán, “la información es poder”. Es decir, que conocer de antemano los impuestos que se pagan al vender una casa te permitirá hacerlo al mejor precio y sin sobresaltos. 

En este sentido, en donpiso contamos con un departamento legal y fiscal que te podrá ayudar a vender tu piso al mejor precio y te informarán sobre qué impuestos se pagan al vender una casa. Los impuestos que deberás pagar al vender tu residencia son básicamente: 

• El IRPF  por la ganancia que obtengas con la venta. 
• La plusvalía municipal por el aumento en el valor del inmueble desde su compra hasta su venta. 
• El IBI correspondiente a la parte proporcional de lo que quede de año. 

¿Qué es la plusvalía municipal o el IIVTNU (¿Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana?)  

El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), más conocido como plusvalía municipal, es un gasto que acostumbra a ser olvidado por los vendedores. De hecho, algunos se enteran de su existencia el mismo día de la firma de la venta ante el notario. Se abona al Ayuntamiento del municipio donde se ubica la vivienda traspasada.   

¿Cómo se calcula la plusvalía municipal? Pues tras la última actualización de la regulación, llevada a cabo el 10 de noviembre de 2021, existen dos formas para obtener el dato:  

• Restar al precio de venta el valor de adquisición el precio de compra y multiplicarlo por el porcentaje del valor catastral que corresponda al inmueble.  
• Multiplicar el valor catastral de la vivienda en el momento de la venta por un coeficiente que determina cada ayuntamiento en función del periodo de tiempo en el que el propietario ha vivido en ella. 

¿Quién paga el IRPF al vender un piso o casa?  

El pago del IRPF es potestad del vendedor del piso o la casa. Al hacer este cargo es necesario agregar la plusvalía o pérdida que se ha obtenido con la venta y traspaso de la vivienda.  

¿Por qué? Muy sencillo: si has obtenido beneficios, tendrás que pagar impuestos, pero si no es el caso, tienes la oportunidad de compensarlo con otras ganancias patrimoniales en tu declaración de la renta. Resulta, por tanto, muy recomendable calcular la ganancia patrimonial que se derive de la operación. Y esto es algo tan sencillo como restarle el precio de la compra del inmueble al de la venta 

¿Cuánto se ha de pagar en el IRPF? ¿Hay exentos a este impuesto?  

Comenzaremos desvelando que sí, hay excepciones que te pueden permitir no tributar en el IRPF la venta de tu vivienda. Pero, como norma general, se paga, así que estos son los tipos progresivos a los que deberás tributar, según la ganancia que obtengas con el traspaso de tu piso o casa:   

• Plusvalías de hasta 6.000 euros: 19%.  
• Plusvalías de entre 6.000 y 50.000 euros: 21%. 
• Plusvalías superiores a 50.000 euros: 23%.  

Como ya comentábamos anteriormente, hay tres casos en los puedes estar exento de pagar en el IRPF por vender tu casa. Estas excepciones son las siguientes:   

– Si vendes tu vivienda habitual para comprar otra: Deberás tener en cuenta que la exención fiscal es únicamente para la venta y posterior compra de una primera vivienda, no una segunda residencia. En este caso, el plazo para reinvertir en otro inmueble es de 24 meses.  

– Si eres mayor de 65 años y vendes tu vivienda habitual: Si este es tu caso, no existe letra pequeña que invalide que estas exento de pagar en el IRPF por la venta de tu casa.  

– Si eres mayor de 65 años y utilizas la plusvalía de la venta en contratar una renta vitalicia: Para las personas mayores de 65 años, existe también la posibilidad de ser exentos de este tributo en el caso de que con las ganancias de la venta de una vivienda que no sea utilizada como primera residencia se contrate una renta vitalicia. 

¿Quién paga el impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD)?  

Una de las dudas habituales en la compraventa de una vivienda es quién paga el conocido Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). En este caso, si eres vendedor, estás a salvo, puesto que esta carga debe abonarla el comprador en función de cada comunidad autónoma, con parámetros que van del 0,5% al 1,5% del precio total acordado por el inmueble.   

¿Quién paga el IBI al vender un piso o casa?  

Otro de los impuestos fijos que deberás pagar con la venta de tu vivienda es el IBI. El Impuesto sobre Bienes Inmuebles es un gasto del que se debe hacer cargo el vendedor. Por Ley este gravamen lo debe abonar quien sea el dueño de la casa el 1 de enero del año en el que se realice la operación de traspaso del inmueble. Además, se trata de un impuesto anual municipal, con lo que su tributación depende del ayuntamiento y/o región en el que se sitúe la vivienda. De hecho, este impuesto sobre la vivienda es el que más ha crecido de todos los gravámenes españoles en los últimos 30 años, multiplicándose por ocho desde el año 1990, y convirtiéndose en la principal fuente de financiación de muchos municipios del país. 

¿Qué impuestos se pagan al vender una segunda residencia?  

En el caso de las segundas residencias, la venta de este tipo de inmuebles conlleva sus propios gastos tributarios. Como sucede con cada inmueble, salvo los pocos que están exentos, se deberá pagar a principios del año el IBI correspondiente.   

El comprador, por su parte, deberá abonar de inicio, en caso de tratarse de una vivienda de obra nueva, un IVA del 10%. Asimismo, para las operaciones de traspaso de viviendas de segunda mano, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) obliga al nuevo propietario a realizar un gasto de hasta el 9% del valor de la vivienda, según el tipo al que esté sujeto el inmueble, atendiendo a la legislación de la comunidad autónoma en la que se encuentre la residencia.   

Sin duda alguna, la plusvalía fiscal generada por la venta de la vivienda es un gasto que no debe pasar desapercibido si estás tramitando la venta de tu piso o casa. La Agencia Tributaria no tendrá piedad de ti si no acometes el pago de forma correcta y en el tiempo establecido para ello. De hecho, conocer lo que es el IBI, el AJD, la plusvalía municipal y en qué casos y hasta cuánto se ha de pagar por la venta de tu casa en el IRPF anual son aspectos que te ayudarán a poder realizar el traspaso de tu vivienda sin sustos de última hora.   

En este sentido, cabe recordar que, según Eurostat, debido a la presión tributaria sobre la vivienda en propiedad, España se ha convertido en uno de los países de la Unión Europea con los impuestos sobre los inmuebles en propiedad proporcionalmente más altos.  

¿Qué impuestos se pagan al vender una casa heredada?

Como seguramente sabes, la venta de una vivienda heredada implica el pago de una serie de impuestos. Algunos de ellos son propios de la herencia, como el impuesto de sucesiones y la plusvalía municipal. Otros son propios de la venta, como el IRPF y la plusvalía municipal, de los que ya hemos hablado. Como ves, la plusvalía se paga tanto si se hereda como al vender la vivienda. A continuación, te contamos en qué consiste cada uno de estos impuestos por la venta de una vivienda heredada. 

• Impuesto de sucesiones y donaciones: Es el gravamen que hace que los bienes heredados o los recibidos en una donación, tributen. Lo debe pagar el heredero del bien, salvo si decide renunciar a la herencia, o las personas que reciban una donación en vida. El plazo de pago en los casos de herencia es de seis meses desde el fallecimiento del titular. 
• Plusvalía municipal por heredar y vender una casa: Este impuesto ya te suena, ¿verdad? Lo que tienes que saber es que, en el caso de una herencia, este gravamen se calcula desde que la persona fallecida compró la propiedad hasta que se formaliza la herencia. Se paga dentro de los primeros seis meses desde el fallecimiento del titular de la vivienda. 
• IRPF sobre la venta de la vivienda heredada: Por último, si se produce la venta de una vivienda heredada, tendrá que declararse en el IRPF en función de la ganancia patrimonial obtenida por el heredero, teniendo en cuenta si la hereda total o parcialmente. 

Si te estás planteando vender tu casa, en donpiso te asesoraremos con todos los trámites legales y fiscales. Lo haremos con el mismo objetivo y filosofía con el que trabajamos desde hace casi de 40 años: hacer de la compraventa de tu vivienda la menor de tus preocupaciones.