Impuestos para vender tu piso o casa: Todo lo que tienes que saber

impuestos para vender tu piso o casa

Si estás pensando en vender tu piso o casa, una de las herramientas indispensables que deberás tener cerca es una calculadora. En una operación inmobiliaria, responder ante la Agencia Tributaria es un deber que si no se realiza correctamente puede salir muy caro.
En este artículo te explicamos de forma detallada qué impuestos se han de pagar y a quién corresponde, si a comprador o a vendedor, realizar el pago de cada uno de los tributos.

 

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¿Qué impuestos se pagan a Hacienda al vender el piso o casa principal?

En la venta de una vivienda principal, ya sea un piso o una casa, existen tres impuestos que has de pagar sí o sí: el IRPF, el IIVTNU (también conocido como plusvalía municipal) y el IJD. Además del pago de los tributos, has de tener en cuenta y sumar los gastos que se pueden derivar del notario y del registro si aún no has acabado de pagar la hipoteca.

¿Qué es la plusvalía municipal o el IIVTNU (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana?

El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), más conocido como plusvalía municipal, es un gasto que acostumbra a ser olvidado por los vendedores -muchos se enteran de su existencia el mismo día de la firma de la venta ante el notario- y que se abona al Ayuntamiento donde se ubica la vivienda traspasada.

Este tributo se calcula atendiendo al valor catastral de la casa y a los años en los que el
vendedor la ha mantenido en propiedad. Además, se trata de un gasto fijo: se ha de pagar
siempre, tanto si hay plusvalías en la operación de venta como si hay pérdidas.

¿Quién paga el IRPF al vender un piso o casa?

El pago del IRPF es potestad del vendedor del piso o la casa. Al hacer este cargo es necesario agregar la plusvalía o pérdida que se ha obtenido con la venta y traspaso de la vivienda. ¿Por qué? Muy sencillo: si has obtenido beneficios, tendrás que pagar impuestos, pero si no es el caso, tienes la oportunidad de compensarlo con otras ganancias patrimoniales en tu declaración de la renta. Resulta, por tanto, muy recomendable calcular la ganancia patrimonial que se derive de la operación. Y esto es algo tan sencillo como restarle el precio de la compra del inmueble al de la venta.

¿Cuánto se ha de pagar en el IRPF? ¿Hay exentos a este impuesto?

Comenzaremos desvelando que sí, hay excepciones que te pueden permitir no tributar en el IRPF la venta de tu vivienda. Pero, como norma general, se paga, así que estos son los tipos progresivos a los que deberás tributar, según la ganancia que obtengas con el traspaso de tu piso o casa:

  • Plusvalías de hasta 6.000 euros: 19%
  • Plusvalías de entre 6.000 y 50.000 euros: 21%
  • Plusvalías superiores a 50.000 euros: 23%

Como ya comentábamos anteriormente, hay tres casos en los puedes estar exento de pagar en el IRPF por vender tu casa. Estas excepciones son las siguientes:

  • Si vendes tu vivienda habitual para comprar otra: Deberás tener en cuenta que la exención fiscal es únicamente para la venta y posterior compra de una primera vivienda, no una segunda residencia. En este caso, el plazo para reinvertir en otro inmueble es de 24 meses.
  • Si eres mayor de 65 años y vendes tu vivienda habitual: Si este es tu caso, no existe letra pequeña que invalide que estas exento de pagar en el IRPF por la venta de tu casa.
  • Si eres mayor de 65 años y utilizas la plusvalía de la venta en contratar una renta
    vitalicia: Para las personas mayores de 65 años, existe también la posibilidad de ser exentos de este tributo en el caso de que con las ganancias de la venta de una vivienda que no sea utilizada como primera residencia se contrate una renta vitalicia.

¿Quién paga el impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD)?

Una de las dudas habituales en la compraventa de una vivienda es quién paga el archiconocido Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). En este caso, si eres vendedor, estás a salvo, puesto que esta carga debe abonarla el comprador, que supone el 0,5% sobre el valor declarado o, en su caso, el tipo impositivo que tenga establecido la comunidad autónoma donde está ubicada la vivienda, con parámetros que van del 0,5% al 1,5% del precio total acordado por el inmueble.

¿Quién paga el IBI al vender un piso o casa?

Otro de los impuestos fijos que deberás pagar con la venta de tu vivienda es el IBI. El Impuesto sobre Bienes Inmuebles es un gasto del que se debe hacer cargo el vendedor. Por Ley este gravamen lo debe abonar quien sea el dueño de la casa el 1 de enero del año en el que se realice la operación de traspaso del inmueble. Además, se trata de un impuesto anual municipal, con lo que su tributación depende del Ayuntamiento y/o región en el que se sitúe la vivienda. De hecho, este impuesto sobre la vivienda tiene como curiosidad que es el que más ha crecido de todos los gravámenes españoles en los últimos 30 años, multiplicándose por ocho desde el año 1990, y convirtiéndose en la principal fuente de financiación de muchos municipios del país.

¿Qué impuestos se pagan al vender una segunda residencia?

En el caso de las segundas residencias, la venta de este tipo de inmuebles conlleva sus propios gastos tributarios. Como sucede con cada inmueble, salvo los pocos que están exentos, se deberá pagar a principios del año el IBI correspondiente.

El comprador, por su parte, deberá abonar de inicio, en caso de tratarse de una vivienda de obra nueva, un IVA del 10%. Asimismo, para las operaciones de traspaso de viviendas de segunda mano, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) obliga al nuevo propietario a realizar un gasto de hasta el 9% del valor de la vivienda, según el tipo al que esté sujeto el inmueble, atendiendo a la legislación de la comunidad autónoma en la que se encuentre la residencia.

Sin duda alguna, la plusvalía fiscal generada por la venta de la vivienda es un gasto que no
debe pasar desapercibido si estás tramitando la venta de tu piso o casa. Hacienda y, por ende, la Agencia Tributaria no tendrán piedad de ti si no acometes el pago de forma correcta y en el tiempo establecido para ello. De hecho, Conocer lo que es el IBI, el AJD, la plusvalía municipal y en qué casos y hasta cuánto se ha de pagar por la venta de tu casa en el IRPF anual son aspectos que te ayudarán a poder realizar el traspaso de tu vivienda sin sustos de última hora.

En este sentido, cabe recordar que, según Eurostat, debido a la presión tributaria sobre la vivienda en propiedad, España se ha convertido en uno de los países de la Unión Europea con los impuestos sobre los inmuebles en propiedad proporcionalmente más altos.

El IBI aportaba en 1990 unos 1.500 millones de euros a las arcas públicas, mientras que en 2016, su recaudación alcanzó los 12.700 millones de euros. De forma similar, el impuesto de transacciones patrimoniales (ITP) ha experimentado un insólito incremento, pasando de 2.500 millones de euros a principios de los noventa, a 7.500 millones de euros en 2017.

Si te estás planteando vender tu casa, en donpiso te asesoraremos con todos los trámites legales y fiscales. Lo haremos con el mismo objetivo y filosofía con el que trabajamos desde hace más de 30 años: hacer de la compraventa de tu vivienda, la menor de tus preocupaciones.

 

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