El AJD y los impuestos europeos a la vivienda

España está a la cabeza del ranking en cuanto a impuestos a la vivienda. Ya sean vía propiedad o vía alquiler, ocupamos los primeros puestos en cuanto a los tributos que se aplican a los bienes inmuebles. En primera posición está Francia con un peso de la tributación del 3,3% del producto interior bruto (PIB). Le siguen el Reino Unido (3,1%), Grecia (2,8%) y España (2,6%). La comisión europea destaca en sus informes el potencial positivo que tienen este tipo de impuestos para los estados, puesto que les permite aumentar los ingresos sin afectar tan negativamente el crecimiento económico, dada la inmovilidad de su base tributaria.

Por otro lado, impuestos como el archiconocido AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) es muy cuestionado por los expertos en fiscalidad. Según han destacado muchos de ellos, un particular puede llegar a pagar hasta 7 veces este impuesto a lo largo de la vida de una operación inmobiliaria. Desde comprar suelo mediante un préstamo por parte de un promotor inmobiliario hasta la suscripción de la hipoteca por parte del particular, el AJD tendrá que abonarse en cada uno de estos pasos. Expertos del Consejo del Colegios de Economistas de España afirman que la existencia del AJD “carece de sentido”.

Sostienen que los inmuebles nuevos ya están gravados por el Impuesto del Valor Añadido (IVA) cuando se trata de vivienda nueva. En el caso de vivienda usada, se ha de abonar el impuesto de transmisiones patrimoniales. El impuesto de AJD en la firma de hipotecas es un impuesto que no existe ni en el Reino Unido, ni en Alemania, ni en Holanda. En Francia, Austria e Italia se ha de establecer por contrato quién se encarga de abonarlo. En Luxemburgo paga el prestatario, mientras que en Portugal es el prestamista.

 

Qué hacer con las 250.000 viviendas invendibles en España

La recuperación del mercado inmobiliario no es homogénea. Hay zonas de España, principalmente las grandes capitales, en las que la demanda es enorme, tanto de alquiler como de compraventa. Todo el mundo quiere vivir allí, pero no hay suficiente stock para satisfacer esta demanda. Por el contrario, hay lugares en España donde la situación es bien distinta. Hay viviendas disponibles, pero nadie quiere vivir allí. En los años previos a la crisis se apostó por construir nuevas promociones de pisos, dando por hecho que en algún momento habría demanda. Pero esto no sucedió, y 10 años después vemos los resultados: quedan 1’2 millones de viviendas sin vender.

Desde 2014, este stock de viviendas a la venta se ha reducido en 445.000, volviendo al punto de partido iniciado en el 2006. Por desgracia, el 35% del stock que queda actualmente, según informes especializados, «se encuentra deslocalizado de los grandes núcleos metropolitanos y de interés turístico». De esas 430.000 viviendas, se calcula que el 60% nunca llegaran a venderse. Se trata de viviendas localizadas en zonas de economías débiles en las que ha habido notables caídas de población, causadas tanto por el éxodo a las grandes ciudades como por el envejecimiento natural, y en las que no existe interés inversor ni actividad constructiva. Y se trata de una tendencia que se da en todo el mundo: las personas abandonan el campo para trasladarse a las ciudades.

Mientras tanto, el sector de la construcción vuelve a crecer. En el año 2017 se terminaron 55.000 viviendas, lo que supone un aumento del 36% respecto al 2016. La alta demanda en las ciudades hace que nuevas promociones de viviendas vuelvan a iniciarse, tanto en la metrópolis como en los municipios colindantes. Al mismo tiempo, miles de viviendas están disponibles en todo el país, pero nadie las quiere. Una paradoja del mercado inmobiliario que tendrá difícil solución.

¿Qué gana la administración con la vivienda?

Los bienes inmuebles son una de las principales fuentes de ingreso de las administraciones. Existe gran variedad de impuestos que se aplican tanto a los propietarios como a los arrendatarios. Por no mencionar aquellos que tienen que ver con las hipotecas, como el conocido AJD o impuesto sobre actos jurídicos documentados. Un universo de impuestos que convierten a la vivienda en uno de los activos más sujetos a la tributación. Y, sobre todo, un pastel del que recaudan tanto la administración central como las Comunidades Autónomas y los ayuntamientos.

Algunos de los impuestos más conocidos son:

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): se grava a las operaciones de transmisión de bienes patrimoniales entre particulares y depende de las Comunidades Autónomas.

Impuesto de Valor Añadido (IVA): se grava cuando la vivienda que se compra es nueva, y en este caso depende del estado central.

Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI): Depende de los ayuntamientos y grava el valor de los bienes inmuebles localizados en dicho municipio.

Además de estos impuestos, hay que tener en cuenta la plusvalía, cuestionada por los tribunales cuando no existe una ganancia patrimonial real, y los rendimientos en el IRPF, que es estatal, así como los gravámenes autonómicos de patrimonio o sucesiones y donaciones.

Varios estudios muestran como para un promotor inmobiliario, los impuestos pueden llegar a representar hasta el 21% del desembolso total. En el caso de los particulares que adquieren la vivienda, los tributos llegan a ser hasta el 17%. Existen otros estudios que sitúan los costes fiscales y relacionados (notario, registro, gestoría) entre el 8% y el 13% del importe del inmueble para el particular. No obstante, hay que tener en cuenta que los gravámenes dependen de las comunidades autónomas. En regiones como Cataluña, Galicia o la Comunidad Valenciana pueden llegar hasta el 15%, dado que tiene AJD e ITP más altos.

 

Madrid y Barcelona disparan los precios a niveles precrisis

Los precios de la vivienda en ciudades como Madrid y Barcelona ya rondan los índices del año 2007, especialmente en algunos barrios. No por esperado resulta menos sorprendente. La recuperación inmobiliaria se ha producido desde el año 2015, pero hasta ahora ha sido moderada y realista con lo que es el mercado actual. En algunas zonas de España ha llegado a niveles aceptables, en los que el precio se caracteriza por no ser excesivo. No obstante, en lugares como Madrid y Barcelona, en los que hay una alta demanda, los precios ya rozan los máximos precrisis.

Algunos informes prevén incrementos del 10,2% en 2018 y del 11,5% en 2019. Los expertos consideran que estas subidas de doble dígito están por encima de lo que podría considerarse como sostenible. A pesar de todo, los diferentes agentes aseguran que el mercado inmobiliario español es muy distinto al que hubo en el 2007. El grifo del crédito se ha abierto poco a poco, la recuperación es muy desigual y el crecimiento excesivo de los precios solo se está produciendo en zonas muy concretas de España, principalmente en determinados barrios de Madrid y Barcelona. Pero la media del precio de la vivienda seguirá en 2019 un 15% por debajo de los máximos antes de la crisis económica.

Los precios se disparan por barrios. En Barcelona, a pesar de la difícil situación política y su impacto en el mercado, los precios han continuado su alza imparable. La ciudad de Madrid tiene barrios como Chamartín, Chamberí o Salamanca en los que la vivienda de segunda mano ya cuesta lo mismo que hace 10-12 años. En Arganzuela, Centro, Moncloa o Tetuán ya está cerca. Y en otros que aún están lejos, el crecimiento está siendo al ritmo del 20%. Las grandes ciudades son la vanguardia de unas estadísticas que no dejan de ir hacia arriba, cada vez más rápido.

Ideas para decorar una habitación con un atrapasueños

El atrapasueños es uno de los objetos más populares de las culturas nativas de América del norte. Se trata de un aro, normalmente de madera de sauce, con una red en su interior y que está decorado con otros aros, cuerdas y plumas. La creencia de los nativos americanos es que este objeto servía de filtro para los malos sueños. Estos llegarían flotando durante la noche, atravesando la red. Los malos sueños quedarían atrapados, mientras que los buenos seguirían adelante hasta llegar a nuestras mentes, haciendo nuestras noches más felices y agradables.

Los atrapasueños fueron inventados por la nación nativa norteamericana Ojibwa, y posteriormente fueron adoptados por otras culturas indígenas del continente. El aro representa la rueda de la vida, mientras que la red de su interior simboliza los anhelos e ilusiones que los mortales tejemos en torno a esta. En el centro de la red se encuentra el vacío, el gran misterio de la creación.

El atrapasueños es uno de los objetos más populares de estas culturas que han llegado a occidente, y es habitual verlo colgado en jardines y ventanas. Pero también existen muchas posibilidades de usarlo para decorar nuestro hogar.

El atrapasueños puede ser un detalle decorativo dentro de un estilo rústico. Una sala en la que predomine la madera, los acabados de color tierra y que evoquen la naturaleza pueden ser el entorno perfecto para colocar un atrapasueños.

Un atrapasueños puede ser un elemento decorativo para nuestro balcón, especialmente si tenemos plantes y elementos naturales. Además de por sus propiedades mágicas, el atrapasueños puede ser un detalle que de estilo al conjunto.

Existe también la posibilidad de deconstruir el atrapasueños y utilizarlo como base de decoración. En la imagen del artículo puedes ver como se han utilizado los diferentes elementos que conforman el atrapasueños para decorar el cabecero de una cama. Un estilo de ensueño, sin duda.

La ciudad de Valencia quiere comprarte el piso

La Generalitat Valenciana está interesada en comprar tu piso. Literalmente. El Consell acaba de abrir un concurso para adquirir un centenar de viviendas que se destinaran a alquiler social. Los datos muestran que se ha destinado a este plan una partida de 11 millones de euros y está dirigida a la compraventa de inmuebles que sean propiedad tanto de particulares como de entidades. El objetivo es ampliar el parque de viviendas pública y luchar contra el crecimiento del precio del alquiler en la Comunidad, de ahí que el gobierno valenciano planee destinar una nueva partida de 40 millones de euros en 2019.

Desde la Conselleria se ha informado de que el precio del metro cuadrado dependerá del municipio. Se pagarán 1.200 euros por metro  cuadrado en los municipios más baratos, mientras que en Valencia capital se llegará a un máximo de 2.300 euros por metro cuadrado. Aquellos que estén interesados deberán presentar un formulario antes del día 22 de noviembre en la Conselleria, además de cumplir una serie de requisitos que hoy os explicaremos.

¿Quién puede vender?

Cualquier persona o entidad que posea una vivienda en propiedad en algunos de los 176 municipios previstos. Los particulares tendrán preferencia sobre las entidades.

¿Qué tipo de viviendas se buscan?

Las viviendas que podrán optar a este plan serán aquellas que tengan menos de 50 años, tipología plurifamiliar, libres de cargas, con todos los requisitos de habitabilidad vigentes y con ascensor. También ha de estar al corriente de todos los pagos y no encontrarse fuera de ordenación.

¿Se puede vender más de una vivienda?

Sí, es posible, siempre y cuando todas las viviendas que se pongan a la venta cumplan con las condiciones anteriormente descritas. Para ello habrá que rellenar un anexo a la solicitud.

¿Cómo se van a valorar las ofertas?

Para determinar las ofertas se valorará la demanda existente en cada municipio, el tipo de vivienda, las características y el estado de conservación del inmueble.

El 38% de las viviendas en alquiler en Barcelona pertenecen a empresas

Así lo ha constatado el Observatorio Metropolitano de la Vivienda de Barcelona en su último estudio. La institución dependiente del Ayuntamiento de Barcelona informa que del total del parque residencial, formado por 774.190 viviendas, el 98% está en manos privadas. Lo curioso es que de esa cantidad, el 38% de las viviendas pertenecen a empresas, desde sociedades familiares hasta firmas especializadas, fondos de inversión o bancos. Lo dinámico del mercado catalán de la vivienda ha aumentado el número de empresas que buscan la rentabilidad que da el alquiler actualmente.

El informe se ha realizado siguiendo una metodología muy novedosa. Se acudió al catastro, y ahí se filtró la lista de propietarios a través del número NIF. También se han cruzado los datos del catastro y los del impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Esto ha servido para determinar si se trataba de personas físicas o entidades jurídicas. En el caso de las entidades jurídicas se ha encontrado un amplio abanico de modalidades. Entidades bancarias, sociedades familiares y firmas especializadas son los principales propietarios. Del resto de propietarios destacan las entidades públicas, las ONG y las instituciones religiosas. Desde el observatorio de la vivienda señalan que las empresas suelen ser arrendadores poco problemáticos, incluso mejores, dado que traen mayor profesionalización al sector.

Estas cifras son relevantes en un momento de máxima tensión en el mercado del alquiler de Barcelona. En un contexto en el que la oferta no llega a cubrir la demanda, la administración busca soluciones para tratar de contener los precios. Una de las propuestas consistía en limitar los precios del alquiler y la duración de los contratos. De ahí que desde el ayuntamiento busquen conocer mejor la estructura del mercado de la vivienda a través de este tipo de estudios.

El reino Unido apuesta por la desregularización en el mercado de la vivienda

En el año 2013, el gobierno que presidía David Cameron decidió tratar de solucionar el problema de la vivienda en el Reino Unido. Un problema muy similar al que estamos viviendo en España, en el que existe una alta demanda y escasa oferta. El plan del gobierno británico era sencillo: apoyar con dinero público a los compradores de vivienda. El estado subvencionaría una parte de la compra de inmuebles, permitiendo el acceso a la vivienda a miles de personas que no tenían el capital suficiente. Una buena idea, en teoría. ¿Cuál fue el resultado?

Conscientes de que los compradores ahora tenían un ‘dinero extra’ del gobierno, los propietarios decidieron subir los precios en masa. La vivienda se encareció entre el 18% y el 22%. Un programa creado por la administración para facilitar el acceso a la vivienda lograba el efecto contrario. Es por eso por lo que el gobierno de Theresa May ha decidido poner fin a esta política. A partir de 2020 ya no será posible optar a estas subvenciones del gobierno. El gobierno Tory ha decidido dar un giro de 180 grados y empezar a  promover el aumento de la oferta para solucionar el problema de la vivienda.

El gobierno planea poner en marcha un sistema de planificación urbana que reduzca el intervencionismo vigente en el mercado. Diversos estudios de prestigiosas escuelas económicas muestran como las trabas burocráticas y el intervencionismo encarece la vivienda hasta en un 35%. Por no mencionar la falta de obra nueva, que desde 1991 hasta ahora ha pasado de 5,7 millones de nuevas viviendas a 3,5 millones. Los obstáculos de las administraciones han creado un mercado urbanístico insostenible en el que los ciudadanos no pueden permitirse el acceso a la vivienda por el encarecimiento de los precios. Y en España estamos en la misma situación y a punto de cometer exactamente los mismos errores.

En Andalucía alquilan los jóvenes y las familias numerosas

El  Observatorio de Vivienda y Suelo del Ministerio de Fomento, ha presentado su primer informe especial sobre alquiler residencial. Uno de los datos que más ha llamado la atención es que en Andalucía 4 de cada 5 hogares son en propiedad. El resto se reparte entre el alquiler a precio de mercado, el que está por debajo y la cesión gratuita. Este 77,1% de viviendas en propiedad contrasta con otras Comunidades Autónomas como La Rioja (84,7%), País Vasco (83,7%) y Aragón (83,3%). A través de los publicados por este informe se puede extraer un perfil medio del arrendatario andaluz y del tipo de vivienda más común. Estas son las 5 características principales:

El perfil más habitual de persona de referencia dentro de los arrendatarios es un joven de entre 16 y 29 años. La cifra de jóvenes que figuran como titulares de una vivienda arrendada en Andalucía ha aumentado un 30% desde el 2007.

Las tasas más altas de alquiler se dan en hogares unipersonales que suelen estar ocupados por adultos con un hijo dependiente, o por familias numerosas de 6 o más miembros. Por otro lado, las parejas con dos hijos son los que más ocupan las viviendas en propiedad.

Las viviendas alquiladas están situadas principalmente en municipios de más de 500.000 habitantes, hasta en un 25% más que en municipios de entre 2.000 y 5.000 habitantes.

Las viviendas alquiladas suelen estar localizadas en bloques de pisos. Cuando se trata de una vivienda unifamiliar, en el 90% de los casos el dueño la tiene en propiedad.

Por antigüedad, los pisos más antiguos también son los que más se alquilan. A la hora de comprar, prima la obra nueva o las viviendas construidas más recientemente. En cuanto a espacio, los pisos alquilados suelen tener una extensión menor de los 75 metros cuadrados.

Se acelera la aprobación de la nueva Ley Hipotecaria

Mientras continúa la cuenta atrás para la decisión del tribunal supremo que determine quién tiene que pagar el AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados), hay otra ley que está a punto de convertirse en una realidad: la nueva Ley Hipotecaria. Con más de dos años de retraso, este nuevo texto se encuentra en trámite parlamentario, a la espera de que entre en vigor a finales de año. Este importante retraso podría conllevar una multa de 100 millones de euros por parte de Europa, que lleva exigiendo transparencia al mercado hipotecario español desde hace tiempo.

El texto tenía que haber sido aprobado en marzo del 2016, y este quedo redactado y listo por aquellas fechas. El número de enmiendas al texto, unido a la inestabilidad política, ha paralizado la aprobación de este proyecto de ley. La amenaza de la multa ha acelerado su tramitación, buscando clarificar las reglas del juego entre entidades bancarias y prestatarios. El objetivo es muy claro: dotar de mayor transparencia al sector hipotecario a través de unas instrucciones claras y unificadas.

Este proyecto de ley está dividido en dos partes. La primera consiste en la transposición de la directiva europea respecto a hipotecas del año 2014. La segunda consiste en una serie de previsiones que tratan de potenciar la seguridad jurídica, la transparencia y el equilibrio entre las partes en los contratos de préstamo o crédito con garantía inmobiliaria. La ley trae una serie de normas más exigentes para los bancos desde la perspectiva europea tratando de garantizar un régimen jurídico seguro, ágil y eficaz. La exigencia de proteger este tipo de operaciones viene marcada no solo por la obligación de cumplir la ley europea, sino por los enormes beneficios que traerán al sector y, por tanto, a la economía del país.