Cuando hablamos de comprar o vender una vivienda, uno de los temas que genera más dudas es si es posible escriturar la propiedad por un importe inferior al valor de referencia establecido por la Agencia Tributaria o al valor catastral. Esta cuestión es importante porque afecta no solo a la operación inmobiliaria, sino también a las obligaciones fiscales de ambas partes.
Si te has preguntado alguna vez si se puede escriturar por debajo del valor de referencia, sigue leyendo. En el post de hoy te contamos todo lo que debes conocer sobre qué implica escriturar por debajo del valor de referencia, qué ocurre si vendes por debajo del valor catastral y cuáles son las consecuencias fiscales y legales que debes tener en cuenta.
¿Qué pasa si vendo por debajo del valor catastral?
El valor catastral es un valor administrativo que sirve como referencia para el cálculo de impuestos como el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Es habitual que el precio de venta real de una vivienda sea distinto al valor catastral de vivienda, ya sea por la situación del mercado o por características concretas del inmueble.
Sin embargo, ¿qué pasa si vendo por debajo del valor catastral? cuando el precio declarado en la escritura pública es inferior al valor catastral o al valor de referencia fijado por Hacienda, la Agencia Tributaria puede considerar que se está ocultando parte del valor real de la transacción para pagar menos impuestos. Esto puede derivar en una revisión y un ajuste fiscal.
En caso de que el comprador y vendedor pacten un precio por debajo de estos valores, Hacienda podrá determinar como base imponible para calcular impuestos el valor de referencia o el catastral, en lugar del precio declarado. Esto significa que se tributará sobre un importe superior al firmado en la escritura.
Consecuencias fiscales de vender por debajo del valor catastral
Puede traer varias consecuencias fiscales de vender por debajo del valor catastral, entre las que destacan:
▪️ Revisión y sanción tributaria: Hacienda puede iniciar un procedimiento para comprobar que no se está cometiendo fraude fiscal. En caso de detectarse una diferencia injustificada entre el precio escriturado y el valor de referencia o catastral, se impondrán sanciones económicas.
▪️ Pago de impuestos sobre el valor más alto: Para el cálculo del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), Hacienda puede aplicar el valor catastral o de referencia, elevando la base imponible y, por tanto, el importe a pagar.
▪️ Declaraciones complementarias: El vendedor puede verse obligado a presentar declaraciones complementarias o a pagar recargos por la diferencia tributaria detectada.
¿Hay multa por comprar por debajo del valor catastral?
Desde el punto de vista del comprador, adquirir una vivienda declarando un precio inferior al valor catastral o de referencia también puede implicar sanciones. Aunque la sanción directa suele aplicarse a quien presenta una declaración incorrecta (normalmente el vendedor), el comprador puede verse afectado de la siguiente manera:
▪️ Pago de impuestos complementarios: Hacienda puede requerir al comprador el pago del ITP o IVA calculado sobre el valor real o de referencia, no sobre el importe escriturado.
▪️ Multas y recargos: En casos de fraude o declaración falsa, tanto comprador como vendedor pueden enfrentarse a multas por comprar por debajo del valor catastral y recargos por parte de la Agencia Tributaria.
▪️Riesgo en la validez de la operación: Aunque la compraventa será válida, las discrepancias fiscales pueden complicar la gestión administrativa y aumentar los costes totales de la operación.
Así pues, escriturar una vivienda por debajo del valor de referencia o del valor catastral no es ilegal per se, pero sí conlleva riesgos fiscales importantes para ambas partes. Siempre es recomendable ajustar el precio declarado en la escritura a la realidad del mercado y contar con asesoramiento profesional para evitar problemas con Hacienda.
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