Revisar el recibo de la hipoteca y encontrarse con una cuota más alta nunca es una buena forma de empezar el día. Si tu préstamo es variable, el motivo puede estar en la evolución de su índice de referencia. Y aunque el euríbor es el más conocido, no es el único que entra en juego: algunas hipotecas están vinculadas al IRPH.
Saber qué es el IRPH de una hipoteca, cómo se calcula y cuáles son sus diferencias con el euríbor te ayudará a entender mejor cuánto pagas y a valorar si las condiciones de tu préstamo siguen encajando contigo. Porque la hipoteca puede ser a largo plazo, pero eso no significa que debamos dejarla olvidada en un cajón.
¿Qué es el IRPH?
El IRPH es el Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios. Se trata de uno de los índices oficiales que pueden utilizarse para actualizar el tipo de interés de una hipoteca variable en España.
Si te preguntas qué es el IRPH, su funcionamiento es relativamente sencillo. Este índice refleja el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años concedidos por las entidades de crédito para la compra de vivienda libre.
El valor del IRPH se publica mensualmente y sirve para calcular el interés que debe pagar el titular de una hipoteca vinculada a este indicador. Generalmente, al valor del índice se le suma o resta el diferencial establecido en la escritura del préstamo.
Por ejemplo, si una hipoteca está referenciada al IRPH más un diferencial, el tipo de interés aplicable en la siguiente revisión se obtendrá combinando ambos valores. El resultado determinará la nueva cuota mensual, de acuerdo con las condiciones establecidas en el contrato.
A lo largo de los años han existido diferentes modalidades:
- IRPH Bancos
- IRPH Cajas
- IRPH del conjunto de entidades
El IRPH Bancos y el IRPH Cajas dejaron de publicarse. En las hipotecas que utilizaban alguno de estos indicadores comenzó a aplicarse el índice sustitutivo incluido en la escritura o, según el caso, el IRPH del conjunto de entidades.
¿Cómo afecta el IRPH a una hipoteca?
El IRPH afecta a las hipotecas variables que lo incluyen como índice de referencia. Cuando llega la fecha de revisión, la entidad financiera consulta el valor correspondiente y vuelve a calcular el tipo de interés y la cuota.
La lógica es fácil de entender: si el IRPH sube, normalmente la cuota también aumenta; si baja, la mensualidad puede reducirse. Hasta aquí, ninguna sorpresa agradable ni desagradable.
El efecto concreto dependerá de varios factores:
- El capital que todavía quede por devolver.
- El plazo pendiente de la hipoteca.
- El diferencial aplicado al IRPH.
- La frecuencia de revisión, que puede ser anual o semestral.
- Las bonificaciones, límites y demás condiciones del contrato.
La evolución del IRPH no solo repercute en la cuota mensual. También puede influir de forma considerable en el coste total de la hipoteca, especialmente cuando quedan muchos años y una cantidad elevada por amortizar.
Una pequeña diferencia en el tipo de interés quizá no parezca importante al verla sobre el papel. Sin embargo, multiplicada por años de cuotas, puede convertirse en una cifra bastante menos pequeña.
Calcula cómo puede afectar el IRPH a tu cuota hipotecaria
Si quieres entender mejor cómo una variación del tipo de interés puede afectar a lo que pagas cada mes, puedes utilizar nuestro simulador de hipoteca.
Introduce el importe pendiente, el plazo de amortización, el tipo de interés y el resto de condiciones de tu préstamo para obtener una estimación de la cuota mensual y del coste total de la hipoteca.
El simulador te permite comparar diferentes escenarios y comprobar qué impacto podría tener una modificación del tipo de interés sobre tu préstamo. Una herramienta útil para pasar de los porcentajes a cifras concretas y entender mejor cómo puede evolucionar tu hipoteca.
IRPH vs euríbor: diferencias
El IRPH y el euríbor pueden utilizarse como referencia para revisar una hipoteca variable, pero no se calculan de la misma manera ni evolucionan necesariamente al mismo ritmo.
El euríbor refleja el tipo de interés al que las principales entidades financieras europeas se prestan dinero entre sí. En España, el euríbor a doce meses es la referencia más habitual en las hipotecas variables. Si quieres profundizar en su funcionamiento, puedes consultar nuestro artículo sobre el euríbor.
El IRPH, en cambio, se calcula a partir de los tipos de interés de determinadas operaciones hipotecarias formalizadas o renovadas por las entidades de crédito. Estas son las principales diferencias entre el IRPH y el euríbor:
Método de cálculo
El euríbor se basa en el mercado interbancario europeo, mientras que el IRPH toma como referencia los tipos medios aplicados en determinadas operaciones hipotecarias.
Evolución de los índices
Ambos pueden subir y bajar, pero no tienen por qué hacerlo al mismo tiempo ni con la misma intensidad. El euríbor suele experimentar movimientos más rápidos, mientras que la evolución del IRPH tiende a ser más gradual.
Valor del índice
Históricamente, el IRPH se ha situado con frecuencia por encima del euríbor. No obstante, mirar únicamente el valor del índice puede ofrecer una visión incompleta.
Para comparar dos hipotecas también hay que revisar el diferencial, las comisiones, los productos vinculados, las bonificaciones y el plazo de amortización. En cuestiones hipotecarias, la letra pequeña no debería recibir poca atención solo por ser pequeña.
Presencia en las hipotecas
El euríbor es la referencia más habitual en las nuevas hipotecas variables. El IRPH, aunque continúa siendo un índice oficial, aparece principalmente en préstamos firmados años atrás que todavía siguen vigentes.
¿Cómo saber si mi hipoteca tiene IRPH?
Para saber si tu hipoteca tiene IRPH, puedes empezar revisando la escritura del préstamo. La información suele aparecer en el apartado dedicado al tipo de interés variable, al índice de referencia o a la revisión del interés.
Busca alguna de estas expresiones:
- IRPH.
- Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios.
- Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años.
- IRPH Entidades.
- IRPH Cajas.
- IRPH Bancos.
También es importante comprobar si la escritura incluye un índice sustitutivo. Esta cláusula indica qué referencia debe aplicarse si el índice principal desaparece o deja de publicarse. Resulta especialmente relevante en las hipotecas vinculadas al antiguo IRPH Bancos o IRPH Cajas.
Otra posibilidad es consultar los recibos o las comunicaciones de revisión de la hipoteca. En ellos debería aparecer el tipo de interés aplicado, aunque no siempre se muestra claramente el índice utilizado.
También puedes revisar el área de cliente de la entidad o solicitar al banco un desglose de las condiciones vigentes. La entidad deberá aclararte qué índice se utiliza, cuál es el diferencial y cuándo se actualiza la cuota.
En donpiso recomendamos revisar periódicamente las condiciones de la hipoteca, sobre todo si han pasado varios años desde la firma. Entender el contrato no hará que desaparezcan las cuotas, pero sí evitará que te pillen por sorpresa.
¿Se puede cambiar una hipoteca con IRPH?
Sí, es posible modificar una hipoteca referenciada al IRPH. Para ello, deberás alcanzar un acuerdo con tu entidad o trasladar el préstamo a otro banco. Estas son las alternativas más habituales:
Novación de la hipoteca
La novación consiste en negociar con el banco actual un cambio en las condiciones del préstamo. Entre otras opciones, puede solicitarse la sustitución del IRPH por el euríbor o el paso de un interés variable a uno fijo o mixto.
El banco no está obligado a aceptar la propuesta y la operación puede implicar comisiones o gastos. Por eso, antes de firmar conviene calcular si el ahorro previsto compensa el coste del cambio.
Subrogación a otra entidad
La subrogación permite trasladar la hipoteca a otro banco que ofrezca mejores condiciones. La nueva entidad puede proponer un índice distinto o un cambio hacia un tipo fijo o mixto.
Para valorar la oferta, compara la nueva cuota, las comisiones, las vinculaciones exigidas y el ahorro estimado durante todo el plazo pendiente. No conviene dejarse seducir únicamente por una mensualidad más baja.
Cancelación y contratación de una nueva hipoteca
También puedes cancelar la hipoteca actual y contratar una nueva. Esta opción ofrece más libertad para negociar las condiciones, pero normalmente genera más gastos que una novación o una subrogación.
Antes de decidir, compara las ofertas mediante la TAE, ya que este indicador permite aproximarse mejor al coste efectivo del préstamo al tener en cuenta el interés y otros gastos asociados.
¿Se puede reclamar una hipoteca con IRPH?
Tener una hipoteca referenciada al IRPH no significa automáticamente que la cláusula sea nula ni que exista un derecho general a recuperar cantidades.
Cada préstamo debe analizarse de forma individual. Entre otras cuestiones, hay que estudiar la redacción de la cláusula, la información proporcionada antes de la firma y si el cliente pudo comprender las consecuencias económicas de utilizar este índice.
Si consideras que la entidad no te explicó con suficiente claridad el funcionamiento del IRPH, puedes recopilar la escritura, la documentación precontractual y los recibos para solicitar una revisión profesional del caso.
Preguntas frecuentes
Sí. El IRPH puede subir o bajar, y sus variaciones se trasladan a las hipotecas vinculadas a este índice cuando llega la fecha de revisión.
Sin embargo, no evoluciona exactamente igual que el euríbor. Cada indicador utiliza un método de cálculo diferente, por lo que pueden moverse a ritmos distintos. El IRPH suele tener una evolución más gradual, mientras que el euríbor puede reaccionar con mayor rapidez a los cambios económicos y monetarios.
Sí, aunque el cambio no se realiza automáticamente. Puedes negociar una novación con tu banco o trasladar la hipoteca a otra entidad mediante una subrogación.
Antes de cambiar el IRPH por el euríbor, compara el nuevo diferencial, las comisiones, los productos vinculados y el ahorro total previsto. También puedes estudiar el paso a una hipoteca fija o mixta si ofrece mayor estabilidad y se adapta mejor a tu situación.
Sí. En 2026 siguen existiendo hipotecas vinculadas al IRPH, especialmente préstamos formalizados años atrás que todavía no han terminado de pagarse.
El IRPH del conjunto de entidades continúa siendo un índice oficial, aunque el euríbor es la referencia predominante en las hipotecas variables actuales. Por su parte, el IRPH Bancos y el IRPH Cajas dejaron de publicarse.
El valor oficial del IRPH se publica mensualmente. Para comprobar qué dato se aplica a tu préstamo, debes consultar el periodo de referencia y la fecha de revisión incluidos en la escritura.
Ten en cuenta que el último valor publicado no siempre será el utilizado para calcular la cuota actual. Algunos contratos establecen que debe tomarse como referencia el dato de uno o varios meses anteriores.
No se puede determinar qué índice es mejor comparando únicamente sus valores. Para conocer el coste real de una hipoteca hay que analizar también el diferencial, las comisiones, las bonificaciones, los productos vinculados y el plazo pendiente.
Si tienes una hipoteca con IRPH, revisar sus condiciones y compararlas con las alternativas disponibles te permitirá tomar una decisión con más información. En la inmobiliaria donpiso sabemos que hablar de índices hipotecarios quizá no sea el plan más emocionante del día, pero dedicarles unos minutos puede ayudarte a cuidar una de las decisiones económicas más importantes de tu vida.
