Comprar una vivienda implica mucho más que acordar un precio con el vendedor. Además del importe del inmueble, existen una serie de gastos e impuestos que conviene conocer antes de firmar la compraventa. Uno de los más importantes cuando se adquiere una vivienda de segunda mano es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
Es habitual que los compradores se centren en la hipoteca, la entrada o los gastos de notaría y registro, pero olviden que el ITP puede representar miles de euros adicionales sobre el precio de la vivienda. De hecho, dependiendo de la comunidad autónoma donde esté situado el inmueble, este impuesto puede variar significativamente.
En donpiso sabemos que una de las preguntas más repetidas por quienes buscan vivienda es cuánto cuesta realmente comprar una casa usada. Por eso, en esta guía te explicamos qué es el impuesto de transmisiones patrimoniales, quién debe pagarlo, cuándo se liquida y cómo calcular su importe, con ejemplos sencillos y una tabla actualizada por comunidades autónomas.
¿Qué es el ITP?
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) es un tributo que grava la compraventa de determinados bienes y derechos cuando la operación no está sujeta a IVA. En el ámbito inmobiliario, el caso más habitual es la compra de una vivienda de segunda mano entre particulares.
En otras palabras, si compras un piso usado a otro propietario, normalmente tendrás que pagar el ITP. Este impuesto es gestionado por las comunidades autónomas, por lo que el tipo impositivo y algunas bonificaciones pueden variar según el lugar donde se encuentre la vivienda.
El ITP forma parte del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD), que incluye diferentes modalidades tributarias. Cuando hablamos de la compra de una vivienda usada, nos referimos específicamente a la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO).
¿Quién paga el ITP?
En una compraventa de vivienda de segunda mano, el ITP lo paga el comprador, no el vendedor.
Esta es una de las diferencias más importantes respecto a otros impuestos que intervienen en una operación inmobiliaria. El vendedor puede tener que afrontar otros tributos, como la plusvalía municipal o el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida, pero el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales corresponde al adquirente del inmueble.
Esto significa que, además del precio de compra, el comprador deberá reservar una cantidad adicional para hacer frente al ITP y al resto de gastos asociados a la operación (notaría, registro, gestoría y, en su caso, hipoteca).
¿Cuándo se paga el ITP y cuál es el plazo para liquidarlo?
El ITP se paga después de firmar la escritura de compraventa, ya que el impuesto se devenga en el momento en que se produce la transmisión del inmueble.
El plazo general para presentar y pagar el impuesto es de 30 días hábiles desde la fecha de la firma de la escritura pública. La gestión se realiza ante la Hacienda de la comunidad autónoma donde está situada la vivienda, independientemente de dónde resida el comprador.
Si el impuesto se presenta fuera de plazo, pueden aplicarse recargos, intereses de demora e incluso sanciones, por lo que conviene no dejar este trámite para el último momento.
¿Cómo calcular el impuesto de transmisiones patrimoniales?
Calcular el ITP es relativamente sencillo. En términos generales, basta con aplicar el tipo impositivo correspondiente de la comunidad autónoma sobre la base imponible.
La fórmula básica es:
ITP = Base imponible × Tipo impositivo
La base imponible suele ser el valor de referencia del Catastro, si existe y resulta aplicable, o el valor que determine la normativa vigente cuando corresponda. En la práctica, muchas operaciones utilizan como referencia el mayor entre el precio declarado y el valor que la Administración considere aplicable.
Ejemplo práctico de cálculo
Imaginemos que compras una vivienda usada por 250.000 € en una comunidad autónoma cuyo tipo general de ITP es del 7 %.
- Precio de compra: 250.000 €
- Tipo de ITP: 7 %
- ITP a pagar: 17.500 €
Es decir, además de los 250.000 € del precio de la vivienda, deberás disponer de 17.500 € para el pago del impuesto, además de otros gastos de compraventa.
¿Cuánto se paga de ITP según la comunidad autónoma?
El tipo del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) varía en función de la comunidad autónoma donde se encuentre la vivienda. A continuación puedes consultar los tipos generales orientativos vigentes en 2026 para la compra de una vivienda de segunda mano entre particulares.
|
Comunidad autónoma |
Tipo general ITP (2026) |
|
Andalucía |
7 % |
|
Aragón |
8 % (puede aumentar por tramos) |
|
Asturias |
8 % (puede aumentar por tramos) |
|
Illes Balears |
8 % (tipo progresivo hasta el 13 %) |
|
Canarias |
6,5 % |
|
Cantabria |
9 % (con tramos superiores) |
|
Castilla-La Mancha |
9 % |
|
Castilla y León |
8 % (puede aumentar por tramos) |
|
Cataluña |
10 % (tipo progresivo hasta el 13 %) |
|
Comunidad Valenciana |
10 % (9 % en determinados supuestos desde 2026) |
|
Extremadura |
8 % |
|
Galicia |
8 % |
|
Comunidad de Madrid |
6 % |
|
Región de Murcia |
7,75 % |
|
Navarra |
6 % |
|
País Vasco |
4 % |
|
La Rioja |
7 % |
|
Ceuta |
6 % |
|
Melilla |
6 % |
Como ves, comprar una vivienda usada en Madrid (6 %) no supone el mismo coste fiscal que hacerlo en Cataluña (10 %) o en Baleares (8 %, con tramos progresivos que pueden alcanzar el 13 %). Esa diferencia puede representar miles de euros adicionales en una operación de compraventa.
Importante: algunas comunidades autónomas aplican tipos progresivos según el valor del inmueble o tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad, vivienda habitual y otros supuestos. La tabla recoge el tipo general orientativo para la compra de vivienda usada entre particulares.
Diferencias entre ITP, IVA y AJD al comprar una vivienda
Uno de los errores más comunes es confundir el ITP, el IVA y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). Aunque los tres pueden aparecer en una operación inmobiliaria, no se pagan al mismo tiempo en la mayoría de los casos.
|
Impuesto |
¿Cuándo se paga? |
|
ITP |
Compra de vivienda de segunda mano entre particulares |
|
IVA |
Compra de vivienda nueva a un promotor |
|
AJD |
Determinados documentos notariales, como la constitución de una hipoteca |
En términos generales, si compras una vivienda nueva pagarás IVA (y, en su caso, AJD), mientras que si compras una vivienda usada pagarás ITP.
Bonificaciones y tipos reducidos del ITP
Aunque existe un tipo general, muchas comunidades autónomas aplican bonificaciones o tipos reducidos en determinados supuestos.
Los casos más habituales son:
- Jóvenes que adquieren su primera vivienda habitual.
- Familias numerosas.
- Personas con discapacidad.
- Adquisición de vivienda habitual que cumpla determinados requisitos.
- Viviendas situadas en zonas rurales o municipios con riesgo de despoblación.
- Determinadas operaciones de protección oficial o programas de acceso a la vivienda.
Estas reducciones pueden suponer un ahorro muy importante, por lo que conviene revisar siempre la normativa específica de la comunidad autónoma correspondiente antes de firmar la compraventa.
Cómo pagar el ITP
El pago del ITP puede realizarse de forma telemática o presencial, dependiendo de los sistemas habilitados por cada comunidad autónoma.
Con carácter general, el procedimiento consiste en presentar el modelo tributario correspondiente ante la Hacienda autonómica y aportar la documentación de la compraventa, entre la que suele encontrarse:
- Escritura pública de compraventa.
- Datos identificativos del comprador.
- Referencia catastral del inmueble.
- Justificante del valor declarado.
- Documentación adicional si se solicita algún tipo reducido o bonificación.
En muchas operaciones es la gestoría quien realiza este trámite en nombre del comprador, especialmente cuando existe financiación hipotecaria.
Qué pasa si no pagas el ITP a tiempo
No presentar el impuesto dentro del plazo de 30 días hábiles puede generar consecuencias económicas.
En primer lugar, la Administración puede exigir recargos por presentación fuera de plazo. Además, pueden devengarse intereses de demora y, en determinados supuestos, imponerse sanciones tributarias.
Por ello, es recomendable calcular el impuesto con antelación y reservar el importe necesario antes de acudir a la firma de la escritura. Evitar este error puede ahorrar costes adicionales y complicaciones administrativas.
Preguntas frecuentes sobre el ITP
No. En una vivienda nueva comprada directamente a un promotor normalmente se paga IVA, y en determinados casos también AJD, pero no ITP.
Depende de la entidad financiera y de las condiciones del préstamo. En la actualidad, muchas hipotecas financian principalmente el precio de compra de la vivienda, por lo que el comprador suele necesitar ahorros propios para cubrir el ITP y el resto de gastos.
Con carácter general, la Administración utiliza el valor de referencia del Catastro cuando resulta aplicable, aunque la normativa puede prever otros criterios en determinadas situaciones.
Si una vivienda se adquiere entre varias personas, el ITP se distribuye en proporción a la participación que cada comprador adquiere en el inmueble.
Además del ITP, una compraventa puede implicar otros gastos y obligaciones relacionados con la vivienda, como el IBI, así como gastos de notaría, registro de la propiedad y gestoría. Si existe hipoteca, determinados gastos asociados a la financiación.
Así pues, llegados a este punto, queda claro que conocer el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales antes de comprar una vivienda es fundamental para calcular correctamente el presupuesto de la operación y evitar sorpresas de última hora.
En la inmobiliaria donpiso recomendamos incluir siempre este impuesto dentro del coste total de la compra, ya que puede representar una cantidad muy relevante dependiendo de la comunidad autónoma y del valor del inmueble. Una buena planificación financiera es, en muchos casos, la diferencia entre una compra cómoda y una operación que termina siendo más cara de lo esperado.
