El mercado inmobiliario español vive en estos momentos una evolución marcada por la inestabilidad y la incertidumbre. Cuando aún no se han cumplido dos años desde el final de la pandemia del coronavirus, la inflación acelerada por la guerra de Ucrania está generando un impacto en el precio de la vida, la vivienda, las hipotecas y, por ende, en el comportamiento de la oferta y la demanda en el sector real estate.
En este contexto, muchos propietarios están teniendo problemas para fijar un precio de venta de su vivienda debido a la situación cambiante del mercado. Un escenario en el que desde donpiso ponemos el foco en la importancia de la correcta tasación de una vivienda para combatir los efectos de la inflación y no perder dinero en el proceso de venta. En este sentido, según nuestro último informe, la correcta tasación de una vivienda acelera su venta un 40% y aumenta el precio de cierre de la operación en un 10%.
Y es que un activo residencial puesto a la venta por su valor real de mercado se vende en estos momentos en un periodo medio de 2-3 meses, unos 70 días. Mientras, una vivienda sobrevalorada puede tardar en venderse, después de haberse rebajado el primer precio ofertado, un periodo medio de 5-6 meses, unos 170 días. Por otra parte, en el caso de una vivienda correctamente tasada, el precio de cierre de la operación acaba siendo una media de un 10% más elevado debido a que el inmueble no ha sufrido bajadas de valor y que en todo momento ha sido considerado por la demanda como un inmueble puesto a un precio acorde al mercado en el que se ubica y con más compradores potenciales interesados.
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“Una correcta tasación es muy fundamental, pues un piso puesto a la venta por encima de su valor de mercado no va a recibir interés por parte de la demanda”. “Lo único que se consigue sobrevalorando un activo es ‘quemarlo’ en los portales inmobiliarios. Como consecuencia, se acabará vendiendo mucho más tarde y por debajo de su valor. Además, y especialmente por la situación inflacionista y de encarecimiento en la que estamos, hacemos un flaco favor a nuestra economía y sociedad poniendo a la venta viviendas por encima de su precio real”, afirma Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso.
Bajar el precio del anuncio una vez publicado, ¿una solución?
“En España hay implantada tradicionalmente una cultura del regateo que perjudica mucho a nuestro mercado”. Así lo define el subdirector general de donpiso, que alerta de los problemas que acarrea la práctica habitual de algunos vendedores particulares de fijar a propósito un precio de salida más elevado contando con que va a recibir ofertas por menos dinero y contrarrestar así esa bajada.
“Es muy importante ‘escuchar’ al mercado. Si en los primeros quince días no se ha obtenido una respuesta favorable por parte de la demanda, se deberá contemplar la posibilidad de ajustar a la baja el precio ofertado de la vivienda. Además, se tendrá que revisar la estrategia comercial que se está llevando a cabo, desde el material audiovisual del anuncio, su visibilidad online y el filtrado de compradores potenciales, hasta la puesta en escena durante las visitas que se realicen al inmueble”, asegura el experto.
“Muchos particulares entran en una dinámica negativa de bajadas de precio sin sentido por la ansiedad de vender cuanto antes su vivienda, infravalorándola y alejándola del precio que realmente el mercado está dispuesto a pagar por ella. Este comportamiento es muy peligroso, pues estamos hablando de grandes cantidades de dinero. Para muchas familias se trata de los ahorros de toda una vida de trabajo”, alerta el subdirector general de donpiso.
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Tasar online sigue siendo poco fiable
En este sentido, desde donpiso hacemos hincapié en que la mejor opción sigue siendo contar con los servicios de un perito tasador especializado en la zona concreta en la que se encuentra ubicada la vivienda para que pueda tener en cuenta cómo se comporta el mercado de esa área, el precio de venta de los últimos dos o tres meses de los inmuebles que se han comercializado en esa misma zona y la evolución que puede tener el precio del activo en los siguientes meses. Además, tendrá que valorar ciertos intangibles y circunstancias específicas: características de la finca, distribución, luminosidad, vistas, comunicación, escuelas y comercios cercanos, etc.
De hecho, las tasaciones online siguen sin ser fiables porque determinan el valor del activo a partir de unos parámetros genéricos para calcular el precio por metro cuadrado basándose, en la mayoría de los casos, en el precio publicado en ofertas de portales inmobiliarios o de fuentes como el Instituto Nacional de Estadística (INE), el Consejo General del Notariado o el Colegio de Registradores de la Propiedad, que son precios de viviendas vendidas hace un tiempo determinado y que, además, son datos que recogen únicamente el precio de venta escriturado, el cual no siempre coincide con el precio real de mercado de la propiedad. Por tanto, la tasación online no ofrece garantías a la hora de fijar una horquilla de precios en la que el inmueble pueda ser aceptado por el mercado.
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